Cos’è la superficie catastale di un immobile

Come si legge sul sito del Catasto, la superficie catastale di un immobile consiste nella somma delle varie tipologie di superficie di una unità immobiliare urbana,

“dalla parte principale presa per intero, inclusi lo spessore dei muri sino ad un massimo di cm 50, agli accessori diretti ed indiretti considerati nella percentuale come stabilito dall’allegato C del DPR del 23 Marzo 1988 n° 188”.

Cosa vuol dire? 

Che la superficie catastale di un immobile non corrisponde alla superficie reale dello stesso, che potresti quindi misurare con un metro.

Infatti, per conoscere la superficie catastale di un immobile è necessario fare la somma, appunto, delle superfici dello stesso, ma seguendo uno schema molto preciso. 

Approfondiamo insieme. 

Superficie catastale dell’immobile: tipologia A, B, C, D, E

Nel calcolo della superficie catastale di un immobile si procede, come accennato prima, alla somma delle varie superfici che compongono l’unità abitativa. 

Si procede suddividendo l’immobile in 5 gruppi, tipologia A, B, C, D, E. 

Approfondiamo. 

Tipologia A 

Appartengono a questo gruppo i vani principali e accessori diretti, che vanno considerati al 100%. 

Stiamo parlando, quindi, di camere principali, corridoi, ripostigli e bagni,

“calcolati in superficie lorda, inclusi lo spessore totale dei muri interni e perimetrali sino ad un massimo di cm 50 per i muri di proprietà e cm 25 per i muri comuni”.

Tipologia B

Rientrano in questo secondo gruppo i cosiddetti vani accessori indiretti comunicanti, ad esempio le soffitte, le cantine e altri vani simili. 

Essi vanno

“considerati al 50% della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali”.

Tipologia C

Qui troviamo i vani accessori indiretti non comunicanti, ovvero soffitte, cantine e simili che risultano non comunicanti direttamente con l’unità immobiliare.  

Cosa vuol dire? 

Beh, ad esempio, una soffitta in relazione all’ultimo piano di un immobile è da considerarsi indiretta comunicante, mentre per un appartamento a due o più piani inferiori diventa indiretta non comunicante, a prescindere dalla presenza o meno di una scala che conduca ad essa. 

Questi vani vanno considerati al 25%.

Tipologia D 

Rientrano nella tipologia D i balconi, i terrazzi e altri vani simili comunicanti. 

Questa superficie è di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, e si calcola seguendo questo prospetto:

• nella misura del 30%, fino al raggiungimento di 25 mq;
• nella misura del 10%, per l’eccedenza dei 25 mq. 

Quindi, nel caso di un vano appartenente a questa tipologia che copre una superficie di 35 mq si calcolerà nella misura del 30% fino ai 25 mq, mentre sui restanti 10 mq si applicherà una misura del 10%.

Tipologia E

Questo gruppo contiene balconi, terrazzi e simili non comunicanti. In questo caso, la superficie di pertinenza della singola unità immobiliare va computata nella misura:

• del 15% fino al raggiungimento di mq 25;
• del 5% per l’eccedenza dei mq 25;

Sempre nella tipologia E rientrano anche le aree scoperte o assimilabili, come corti, cortili, piazzali, giardini e simili. 

Queste aree, che costituiscono pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, vanno calcolate così:

• Per le abitazioni, nella misura del 10%, fino al raggiungimento della superficie dei vani principali e accessori diretti, e del 2% per la parte eccedente;
• Per ville e villini, nella misura del 10%, “fino al raggiungimento del quintuplo della superficie dei vani principali e accessori diretti”, del 2% per la parte eccedente.

Come si determina la superficie catastale dell’immobile

Nel Decreto del Presidente della Repubblica del 23/03/1998 n. 138, precisamente nell’Allegato C, è spiegato come viene determinata la superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria (quindi edifici residenziali). 

• i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono calcolati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50% fino ad uno spessore massimo di 25 cm;
• La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel  computo della superficie catastale;
• La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori  e simili, interni alle unità immobiliari, sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale,  indipendentemente dal numero di piani collegati.

Queste informazioni, unite alle modalità di calcolo indicate prima, consentono la definizione delle superficie catastale dell’immobile, su cui si basa, ad esempio, la Tassa sui Rifiuti comunali. 

Il servizio dell’Agenzia delle Entrate

A partire al 9 novembre 2015, le visure catastali delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria, iscritte in catasto e corredate di planimetria, contengono anche la superficie catastale dell’immobile, calcolata secondo le indicazioni riportate finora. 

Quindi, il titolare dell’immobile può richiedere di rettificare il dato sulla superficie catastale dell’immobile oppure, qualora questo dato non fosse presente negli archivi del catasto, di inserirlo associandolo a una planimetria già esistente in banca dati.

Qui trovi tutti i dettagli del servizio offerto dall’Agenzia delle Entrate, che aveva di recente introdotto anche un nuovo servizio di consultazione dei valori immobiliari dichiarati.

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