regolarità urbanistica
15
Ott

Cos’è la regolarità urbanistica di un immobile

Quando si parla di regolarità urbanistica è opportuno ricordare che, ad ogni immobile deve corrispondere un progetto depositato presso il comune in cui è ubicato, che lo legittima e lo rende conforme alle normative vigenti.   

La conformità o meno dell’immobile è di fondamentale importanza in caso di compravendita o di richiesta di un mutuo, per la quale va prodotto il cosiddetto certificato di conformità urbanistica, e non solo. 

Il tema della regolarità urbanistica è tornato alla ribalta in relazione all’accesso al Superbonus al 110%, ma di questo ci occuperemo più avanti nell’articolo. 

Ora, vediamo cos’è la regolarità urbanistica di un immobile.  

In cosa consiste la regolarità urbanistica

Come previsto dal Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/01, ogni immobile, per essere realizzato, deve ricevere autorizzazione da un procedimento dell’amministrazione comunale chiamato titolo abilitativo. 

La regolarità urbanistica non è altro che la corrispondenza tra il progetto depositato al comune e lo stato di fatto dell’immobile. 

Semplificando, tra ciò che è stato dichiarato e ciò che è stato concretamente realizzato non devono sussistere differenze. 

I condoni edilizi del 1985, 1994 e 2003, consentivano proprio di regolarizzare l’immobile, in presenza di una Concessione in Sanatoria.

Non bisogna confondere regolarità urbanistica e regolarità catastale

Spesso si fa confusione tra regolarità urbanistica e quella catastale, quasi come se fossero sinonimi. 

In realtà, si tratta di due cose diverse: 

  • Regolarità Catastale: è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali conservati al Catasto. Quest’ultimo è un ufficio con funzioni prettamente fiscali, quindi non dimostra nulla sulla regolarità edilizia. Questo vuol dire che si potrebbe avere un edificio abusivo ma comunque accatastato;
  • Regolarità Urbanistica: come spiegato prima, si tratta della corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui il comune ha autorizzato la realizzazione dell’immobile.

Tra le due, è proprio la regolarità urbanistica a ricoprire un ruolo fondamentale nell’individuazione di un immobile abusivo. 

Perché è così importante la regolarità urbanistica

Come accennato all’inizio dell’articolo, senza un certificato di conformità a conferma della regolarità urbanistica non è possibile procedere ad una compravendita, non si può effettuare un rogito notarile, né richiedere un mutuo per l’acquisto dell’immobile. 

Di conseguenza, è di fondamentale importanza la verifica della regolarità urbanistica della casa che si intende vendere o acquistare, per evitare di incappare in vincoli e blocco della transazione. 

Oltre alle compravendite e all’accesso ad un mutuo, la regolarità urbanistica è anche richiesta nel caso di interventi e lavori edili di ristrutturazione. 

Infine, la regolarità urbanistica è un requisito previsto anche per l’accesso a bonus fiscali e detrazioni, come nel caso del recente Superbonus 110%. 

Regolarità urbanistica e Superbonus 100%

Come accennato all’inizio dell’articolo, il tema della regolarità urbanistica è tornata al centro del dibattito a causa di una norma di applicazione del Superbonus 110%, che prevede la non fruibilità di questa agevolazione in presenza di un abuso edilizio. 

A ribadirlo è il sottosegretario al Ministero dell’Economia e delle Finanze Alessio Villarosa, in un documento di FAQ proprio in merito al Superbonus al 110%. 

Infatti, alla domanda “È possibile usufruire del Superbonus nel caso di un immobile non in regola dal punto di vista urbanistico?”, la risposta non lascia spazio a interpretazioni. 

“No, gli edifici con abusi edilizi non sanati sono esclusi dal Superbonus. Non si possono applicare incentivi dove non c’è conformità edilizia ed urbanistica.”

In merito alla questione c’è un dibattito aperto, costruito intorno all’articolo 34 bis del Testo Unico dell’Edilizia (Dpr 380/2001), introdotto dall’art. 10, comma 1, lettera p), della legge n. 120 del 2020, conosciuto come DL Semplificazioni. 

L’articolo 34 bis recita così: 

“Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.”

Secondo alcuni operatori del settore, sarebbe quindi possibile usufruire del Superbonus al 110 anche in assenza di regolarità urbanistica, se le violazioni non superano il 2%. 

Consigliamo di rivolgersi ad un giurista e un tecnico esperto di regolarità urbanistica per assicurarsi della veridicità di questa ipotesi.