PropTech immobiliare: il futuro del real estate

Quando si affronta un argomento complesso come il PropTech immobiliare – che approfondiremo nel corso di questo articolo – è necessario partire da un dilemma amletico: 

La figura dell’agente immobiliare, così come l’abbiamo sempre conosciuta, è destinata a sparire? 

Questa domanda aleggia nel settore del real estate ormai da diversi anni, per molteplici ragioni, due in particolare: la crisi finanziaria del 2008-2009, che ha colpito in modo violento il settore immobiliare, e l’avanzata inarrestabile del web e dei servizi digitali. 

In effetti, non serve essere un esperto di analisi di mercato per capire che il comportamento degli utenti nei confronti della ricerca immobiliare sia cambiato radicalmente nel corso dell’ultimo decennio. 

Noi, nel nostro piccolo, abbiamo già affrontato la questione in un video, avvalendoci del prezioso contributo di Gerardo Paterna. 

Incontro domanda/offerta: primeggia il web

Per iniziare ad inquadrare la questione, e giungere poi al tema centrale di questo nostro contenuto, ovvero il PropTech immobiliare, è sufficiente basarsi sulla propria esperienza personale e rendersi conto che, chi cerca o offre casa, oggi, sfrutta servizi online, magari gratuiti (Immobiliare.it, Casa.it, Idealista, ecc…).

Sono sempre meno i soggetti propensi a rivolgersi ad un’agenzia immobiliare “vecchio stampo”, mentre aumenta a dismisura il numero di persone convinte di poter aggirare l’ostacolo e risparmiare un po’ di soldini di commissioni utilizzando i servizi digitali disponibili. 

Certo, i tempi per il raggiungimento dell’obiettivo si ampliano, e potremmo quindi stare qui a discutere sull’opportunità o meno di seguire questa strada, ma resta il punto della questione: le agenzie immobiliari hanno perso centralità nelle transazioni. 

PropTech immobiliare: rivoluzionare un settore ingessato e obsoleto

La crisi delle agenzie immobiliari, e in generale del real estate, non è da additare per intero alla diffusione di servizi online e al mutato comportamento degli utenti. 

In effetti, un forte freno allo sviluppo del settore è rappresentato dalla natura stessa delle agenzie immobiliari, del modello di business, del modus operandi e della reputazione costruita nel corso dei decenni, in particolare nei piccoli centri urbani.

Da non sottovalutare, poi, la tendenza del Real Estate a rifiutare le novità.  

Come si legge nel rapporto “PropTech 3.0: the future of real estate” realizzato dalla Said Business School Oxford, infatti: 

“Real estate is not known as an industry which readily embraces change”

Tradotto in italiano, il Real Estate non è famoso per essere un settore aperto alle novità e al cambiamento. 

Le ragioni sono molteplici, e si legano in particolare alla natura del settore, caratterizzato da asset in larga parte privati, considerati beni troppo preziosi all’interno del patrimonio familiare da spingere i proprietari a esporsi a rischi più o meno calcolati. 

Preso atto di questo scenario, alcuni imprenditori illuminati hanno capito che il Real estate è molto più di un semplice susseguirsi di transazioni immobiliari, e che l’innovazione tecnologica deve diventare il perno sul quale far ruotare tutto il processo. 

Ecco che nasce il PropTech, portando nel settore una ventata di aria fresca sotto forma di intelligenza artificiale, digital marketing, FinTech, shared economy, piattaforme online e così via. 

Ma cos’è questo PropTech? Scopriamolo insieme. 

Cos’è il PropTech

Nonostante si tenda ad associarlo ad un mercato molto recente, il PropTech in realtà affonda le proprie radici nelle prime incursioni della tecnologia informatica nel settore del real estate, più o meno agli inizi degli anni ‘80. 

Un esempio è rappresentato dalla software house Autodesk, produttrice di uno dei più noti software destinati ad architetti e ingegneri, che consente l’elaborazione di progetti tridimensionali molto elaborati. 

Da allora, la tecnologia si è evoluta, e con l’avvento del web e dei primi siti di incontro tra domanda e offerta immobiliare è iniziato il processo che ha portato a quello che viene definito PropTech 2.0, una sorta di evoluzione del settore. 

Ma cos’è il PropTech? 

Iniziamo dal termine, che è frutto dell’unione di due parole: property e technology. 

In poche parole, è la tecnologia al servizio della gestione delle proprietà immobiliari, con un focus sul comparto residenziale. 

Il PropTech 2.0 si basa su un concetto alquanto banale, frutto di una analisi del comportamento umano sul web e su come questo sia cambiato nel corso degli ultimi 20 anni:

• Gli utenti trascorrono moltissimo tempo online, anche in mobilità, cercando e fruendo di contenuti costantemente;
• L’utente medio tende a cercare ciò di cui ha bisogno online prima ancora che in un luogo fisico;
• Il nostro approccio di iniziale diffidenza nei confronti dello shopping online si è quasi completamente diradato, soprattutto nei millennials, portando ad un boom di transazioni economiche e commerciali sul web;
• I social network fanno parte della vita di ognuno di noi, creando dei luoghi virtuali nei quali intercettare potenziali clienti. 

Insomma, i tempi erano e sono maturi per veicolare le transazioni immobiliari sul web, attraverso servizi dedicati e sicuri. 

Tutto questo, però, deve fare i conti con la natura stessa degli asset immobiliari, molto diversi rispetto a quelli finanziari. 

I primi, infatti, sono statici, soggetti a usura e ad obsolescenza tecnologica e finanziaria, quindi a deprezzamento. 

Detto questo, non si deve commettere l’errore di associare il PropTech alle piattaforme online, perché è molto più di questo. 

PropTech: Fintech, Shared Economy, Smart Real Estate

Abbiamo visto che il termine PropTech è la crasi di Property e Technology, ma è anche frutto di un mix di segmenti essenziali. 

Quali sono questi segmenti? Questi. 

• Smart Real Estate: con questo termine si indicano le piattaforme che facilitano il funzionamento e la gestione di beni immobili, singole unità immobiliari o intere città. Questo settore supporta la gestione di asset immobiliari, immobili e strutture.
• Shared Economy: ci si riferisce a piattaforme che facilitano l’uso degli asset immobiliari. I beni possono essere terreni o fabbricati, inclusi uffici, negozi, magazzini, abitazioni e altri tipi di proprietà. Le piattaforme possono semplicemente fornire informazioni a potenziali utenti e venditori o facilitare transazioni immobiliari.
• Real Estate FinTech: piattaforme che facilitano la negoziazione di asset di proprietà, che possono consistere in edifici, azioni o fondi, debito o patrimonio netto. Le piattaforme possono fornire informazioni a potenziali acquirenti e venditori, oppure consentire transazioni di proprietà patrimoniale o locazioni con un valore di capitale (negativo o positivo).

Come vedi, alla base del PropTech c’è sempre l’ausilio della tecnologia e dell’innovazione, con l’obiettivo di rivoluzionare un settore molto autoreferenziale e chiuso in se stesso. 

PropTech: grossi investimenti, molto mirati

Il settore del PropTech immobiliare, per sua stessa natura, è composto in larga parte da StartUp e iniziative imprenditoriali innovative, che necessitano di investimenti da parte di Venture Capitalist. 

Come ci ricorda in un rapporto l’Osservatorio del Politecnico di Milano, riportando i dati pubblicati da Venture Scanner a marzo 2018, a livello globale il mercato delle PropTech ha subito una repentina accelerazione, in termini di finanziamenti ottenuti, tra il 2011 e il 2017 con un tasso annuo di crescita composto (CAGR) del +63%. 

Il 2017 si è dimostrato l’anno in cui il settore ha registrato l’ammontare maggiore di finanziamenti con 12 Miliardi di Dollari e un incremento rispetto al 2016 di più del 30%. 

Se è vero che i finanziamenti, in totale, sono aumentati in modo considerevole, è anche vero che il numero di round di investimenti conclusi si è invece andato riducendo nel corso degli ultimi 2-3 anni. 

Questo cosa ci fa capire? 

Che il PropTech ha sicuramente destato l’interesse degli investitori, i quali in una prima fase esplorativa hanno iniziato a elargire round in modo alquanto vasto e distribuito, per poi ritirarsi da alcune realtà meno promettenti per concentrarsi su quelle più solide e con maggiori margini di crescita.

In poche parole, si investe di più ma in meno realtà, che però aumentano in termini di dimensione e fatturato. 

Il PropTech immobiliare si divide in 12 categorie

Abbiamo visto che il PropTech immobiliare è frutto di un mix tra smart real estate, FinTech e Shared Economy. 

Nel dettaglio, il settore si divide in 12 categorie, evidenziate da una infografica realizzata da Venture Scanner. 

Le 12 categorie sono, quindi, le seguenti: 

• Long-Term Search;
• Life, Home, P&C Insurance;
• Home Services;
• Property Management;
• Construction Management;
• IoT Home;
• Portfolio Management;
• Facility Management;
• Short-Term Search;
• Real Estate Agent Tools;
• Commercial Search;
• Indoor Mapping. 

PropTech immobiliare: quali segmenti ricevono più investimenti

Secondo Venture Scanner, il PropTech immobiliare ha registrato finora circa 80 miliardi di investimenti, ma quali sono i segmenti che hanno concluso più round? 

Ce lo mostra questo grafico.

Appare evidente che la parte di ricerca, quindi le piattaforme che consentono l’incontro tra domanda e offerta, fanno più gola agli investitori, confermando la tendenza del PropTech a funzionare nel comparto residenziale. 

Il PropTech Immobiliare in Italia

In Italia siamo sempre un po’ lenti a recepire le novità provenienti dal resto del mondo, soprattutto quando si tratta di tecnologia. 

Nel settore immobiliare, poi, molto sospettoso rispetto alle novità, l’innovazione tecnologica nel nostro Paese risulta ancora più complessa. 

Basti pensare a quanto sia ancora poco diffuso l’Home Staging.

Ciò nonostante, sono nate negli ultimi anni diverse realtà, alcune anche molto interessanti, che meritano attenzione.

Una di queste è SkyCasa.it, che vede tra i fondatori una nostra conoscenza, Michele Schirru (qui l’intervista video nella quale parliamo di Immobili a Reddito). 

Altre realtà le abbiamo menzionate in questo video, dedicato proprio alla Rivoluzione Tecnologica nel Real Estate. 

Se sei interessato al tema, ti consigliamo di consultare la sezione dedicata al PropTech sul sito Fintastico, dove troverai un elenco dettagliato delle realtà più interessanti del settore. 

Qui, invece, trovi il rapporto del Politecnico di Milano “Tecnologie, strumenti e servizi innovativi per il Real Estate”.