perché conviene acquistare una casa di nuova costruzione
16
Sep

Perché conviene acquistare una casa di nuova costruzione

Acquistare una casa di nuova costruzione o una usata non è la stessa cosa, né dal punto di vista della spesa da affrontare né, tanto meno, se ci limitiamo a considerare solo l’aspetto finanziario dell’investimento immobiliare. 

Ciò nonostante, chi decide di acquistare una casa tende a fare valutazioni influenzate soprattutto da alcune caratteristiche della stessa, come il prezzo di vendita, la posizione, la metratura, il numero di stanza. 

In pochi si soffermano, invece, sull’opportunità o meno di fare quell’investimento proiettando la scelta sul medio e lungo periodo, valutando quindi il valore che potrà avere la casa nel futuro qualora si decidesse (o si avesse la necessità) di vendere

Il perché è molto semplice da intuire, è sufficiente una banalissima conoscenza della psicologia umana; chi compra casa per viverci è, nella maggior parte dei casi, alla ricerca di stabilità. L’intenzione, quindi, è comprare casa per trasferirsi e mettere radici.

Il futuro valore della casa non sembra, quindi, interessare le persone, anche a causa di una scarsa educazione finanziaria.  

Inoltre, spesso non si considera che una casa di nuova costruzione, a fronte di un prezzo di vendita con ogni probabilità più elevato, offre maggiori opportunità di risparmiare sui costi di gestione e sulle utente

Rischio e rendimento crescono insieme

Navigando sul sito della CONSOB – la Commissione Nazionale per le Società e la Borsa – ci si può imbattere in un concetto basilare della finanza, scritto in grassetto: 

“Ricordati che rischio e rendimento crescono insieme”.

Ma cosa c’entra la relazione rischio-rendimento con la scelta di acquistare di nuova costruzione o usata?

Te lo spieghiamo subito, indicandoti tre ragioni per le quali conviene acquistare un immobile di nuova costruzione

Se preferisci, puoi guardare il video nel quale trattiamo l’argomento. Altrimenti, continua a leggere.

1. Acquistare una casa di nuova costruzione: rendimento più basso, investimento più sicuro

La prima ragione per la quale si consiglia acquistare una casa di nuova costruzione riguarda proprio il principio secondo il quale rendimento e rischio risultano essere indissolubili. 

In effetti, quantomeno a lungo termine, un maggior rischio comporta un rendimento più elevato. 

Nel settore immobiliare ci si riferisce al rendimento con il termine yield, che equivale al rapporto tra il reddito immediato, rappresentato dal canone di locazione, ed il valore (o prezzo) dell’immobile.

Il valore di un immobile, in sostanza, dipende dalla sua capacità di generare un reddito futuro. 

Partendo da questo principio, spesso si usa il criterio di valutazione reddituale, che si basa appunto sul rapporto tra l’importo della locazione annuale ed il valore di un immobile.

Il rendimento da locazione, cioè il rapporto tra il canone ed il valore, viene quindi utilizzato come tasso di capitalizzazione del canone di locazione.

Il cosiddetto cap rate è l’elemento di calcolo per la conversione di una grandezza reddituale in una dimensione di valore.

A tale riguardo, vi sono varie tipologie di tassi, che differiscono per le diverse ipotesi sull’orizzonte temporale e sui valori economici utilizzati.

Ad esempio, è interessante notare come il going – out cap rate, un tasso che esprime una forte proiezione nel futuro, venga tendenzialmente “aumentato” dai valutatori che lo utilizzano prettamente nel criterio di valutazione finanziario.

Tale tendenza trova infatti fondamento nel tasso di obsolescenza dell’immobile. 

Quando si determina questo tipo di tasso, bisogna considerare una riduzione nella vita economica utile dell’edificio, differente da quella riferibile al momento iniziale.

La proprietà immobiliare perde una parte della sua capacità di generare reddito e necessita di onerosi interventi strutturali e funzionali.

Per esempio, il tasso di capitalizzazione di una proprietà con una vita residua stimata di 25 anni sarà minore di quello di una proprietà con le restanti caratteristiche uguali, ma con una vita residua stimata di cinque anni.

Tirando le fila del discorso, e precisando che yield e cap rate sono concetti “gemelli”, possiamo quindi affermare che ad un immobile a fine ciclo vita tipicamente si associa un rendimento più alto.

Recuperando dunque la relazione rischio-rendimento, possiamo inoltre affermare che tale immobile esprime un rendimento così alto proprio perché è più rischioso.

Al contrario, una casa di nuova costruzione esprime tendenzialmente uno yield (o cap rate) più basso.

Cosa significa questo, in base alla relazione rischio-rendimento?

Significa, esattamente, che una casa nuova esprime un rendimento inferiore proprio perché è un bene meno rischioso, quindi più sicuro.

Ed è questa dunque la prima ragione per acquistare un immobile di nuova costruzione: semplicemente, è un acquisto più sicuro!

2. Acquistare una casa di nuova costruzione: costi gestionali inferiori

La seconda ragione per acquistare una casa di nuova costruzione riguarda i costi gestionali dell’immobile.

Tipicamente, le voci di spesa principali sono acqua, elettricità e gas.

Ebbene, oggigiorno esistono avanzate tecnologie che possono essere installate nelle nuove costruzioni per garantire un risparmio concreto in bolletta. 

Risparmio di Acqua

L’impianto per il riciclo dell’acqua piovana, ad esempio, sfrutta la pendenza del tetto per far confluire l’acqua piovana in un apposito serbatoio di raccolta attraverso la grondaia.

In questo processo, l’acqua viene filtrata e purificata, per eliminare batteri e sostanze nocive. A questo punto, è pronta per essere immessa nel sistema di tubature.

Recuperare l’acqua piovana offre un risparmio assicurato, poiché puoi utilizzarla al posto di quella che viene dall’acquedotto per lo sciacquone del WC, per innaffiare le piante e per altri usi.

Risparmio elettrico

Per quanto concerne, invece, le tecnologie per il risparmio dell’elettricità, oltre a realizzare l’impianto domestico in modo da ridurre al massimo le dispersioni di corrente (e quindi gli sprechi in bolletta), da circa un decennio è possibile installare i pannelli fotovoltaici.

Un impianto fotovoltaico, come sappiamo, produce energia elettrica utilizzando la radiazione solare attraverso i moduli fotovoltaici in grado di convertire appunto l’energia solare in elettrica.

L’impianto è in genere connesso sia all’utenza finale, ossia l’impianto elettrico della casa, che alla rete elettrica nazionale. In tal modo è possibile consumare direttamente l’energia autoprodotta per alimentare i consumi dell’abitazione, oppure immetterla in rete quando è in eccedenza.

L’autoconsumo – ovvero consumare istantaneamente l’energia che produce l’impianto – infatti, rappresenta il principale fattore di risparmio. 

In questo modo non si preleva dalla rete la corrente necessaria al fabbisogno, e si evita di pagarla al fornitore.

Risparmio di gas

Il gas, infine, è la nota dolente delle utenze. Lo utilizziamo per cucinare, per produrre acqua calda sanitaria e per riscaldare gli ambienti.

Tra le migliori tecnologie per il risparmio, sempre più spesso, nelle nuove costruzioni troviamo il riscaldamento a  pavimento (che fa circolare l’acqua a 35/36 gradi, temperatura molto più bassa rispetto ai sistemi tradizionali) ed i pannelli solari termici per la produzione di acqua calda sanitaria.

LEGGI IL NOSTRO ARTICOLO SUI VANTAGGI DEL RISCALDAMENTO A PAVIMENTO.

Inoltre, puntando sulla sinergia fra pompa di calore ed impianto fotovoltaico, si può addirittura “eliminare” la fornitura del gas e vivere in una casa totalmente elettrica.

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3. Acquistare una casa di nuova costruzione: il concetto di obsolescenza tecnologica degli immobili

La terza ragione per acquistare una casa di nuova costruzione risiede nel concetto di obsolescenza

IN COSA CONSISTE L’OBSOLESCENZA TECNOLOGICA DEGLI IMMOBILI? LEGGI QUI.

Ragionando sul lungo periodo, infatti, dobbiamo porci il problema di come saranno costruiti mediamente gli immobili tra 10, 15 o 20 anni.

Quali saranno gli standard edilizi e le esigenze di mercato? Se acquisti oggi un immobile con determinate caratteristiche energetiche, come si confronterà sul piano tecnico e di conseguenza a livello di quotazioni con gli immobili che saranno costruiti nel prossimo futuro?

Se acquisti un immobile che già oggi mostra segni di usura, ed è lontano dalle più elevate classi energetiche, probabilmente sarà presto vittima di obsolescenza, evidenzierà cioè una mancanza di funzionalità rispetto ad un bene costruito tra non molti anni. 

Il rischio è dunque che il tuo immobile non troverà domanda di utilizzo nel futuro mercato immobiliare.

In linea generale,  considera che il tasso di deprezzamento annuale, se la vita utile stimata dell’edificio è di 50 anni, è intorno al 2%.

Tali dinamiche ti obbligano a ragionare con una certa intelligenza finanziaria e ti indirizzano quindi verso la scelta di una casa di nuova costruzione. 

Conclusioni

Come vedi, acquistare una casa di nuova costruzione presenta diversi vantaggi. 

È necessario, però, avere uno sguardo sul lungo periodo e valutare elementi che vanno al di là della semplice conformazione della casa o del prezzo.

Per questo motivo, si consiglia sempre di non approcciare gli investimenti immobiliari facendo guidare solo dal gusto personale o dalle emozioni del momento, ma di soffermarsi sugli elementi che possono davvero fare la differenza.