Cos’è l’obsolescenza tecnologica degli immobili

Parlare di obsolescenza tecnologica degli immobili non è semplice, si tratta di un concetto molto elaborato, connesso alla valutazione immobiliare ma non solo.

In effetti, lo stato in cui versa l’immobile influenza la vita al suo interno, il comfort abitativo, le spese da sostenere per la manutenzione, i costi per il riscaldamento e raffrescamento, e così via.

La fase di ricerca di un immobile, quindi, in particolare se si tratta dell’acquisto di una prima casa, deve tenere in considerazione anche questo aspetto.

Ma in cosa consiste l’obsolescenza tecnologica, e in che modo interviene sulla valutazione immobiliare?

Scopriamolo insieme, ampliando il discorso e analizzando 3 cause dalle quali può dipendere la perdita di valore di un immobile.

Se preferisci, puoi guardare il video nel quale affronto l’argomento, altrimenti continua a leggere per un discorso più approfondito.

Perdita di valore di un immobile: usura materiale

La prima causa da considerare è l’usura materiale, la quale dipende, tipicamente, dalle seguenti variabili:  

1. età dell’edificio;
2. qualità della costruzione, in termini strutturali e di materiali impiegati;
3. politica di manutenzione ordinaria e straordinaria;
4. grado di utilizzo.

A queste quattro variabili va aggiunta anche una quinta, collaterale ma comunque impattante.

Stiamo parlando della localizzazione dell’immobile, che può in effetti influire sul suo grado di usura materiale.

Ad esempio?

L’esposizione alle intemperie e/o all’inquinamento atmosferico di una particolare zona.

In effetti, un conto è una casa situata in una zona verde, distante dal centro, e un altro è un immobile in piena zona industriale.

Perdita di valore di un immobile: l’obsolescenza funzionale e tecnologica

La seconda causa di perdita di valore di un immobile è da individuare nella cosiddetta obsolescenza funzionale.

Cosa vuol dire?  

Si tratta, della mancanza di funzionalità di un bene rispetto ad un immobile costruito oggi, attenendosi agli standard edilizi ed alle esigenze di mercato.

Vi sono numerosi esempi a tal proposito, come il numero di bagni per abitazione, oppure la presenza o meno di un ascensore in un immobile.

Connessa alla obsolescenza funzionale è l’obsolescenza tecnologica a cui abbiamo fatto riferimento nell’introduzione dell’articolo.

Si parla di obsolescenza tecnologica in riferimento ad alcuni elementi quali:

• la tipologia di riscaldamento;
• la qualità dell’isolamento termico ed acustico;
• l’efficienza energetica.

Un immobile costruito molti anni fa non potrà mai garantire performance funzionali e tecnologiche di uno di nuova concezione, e questo, all’interno di un mercato immobiliare più ampio, ne comporta una perdita di valore.

Perdita di valore di un immobile: l’obsolescenza economica

La terza, e ultima, causa di perdita di valore di un immobile consiste nella cosiddetta obsolescenza economica, forse la più complessa da quantificare.

Si tratta, in sostanza, di verificare se esiste una vera domanda per questo tipo di immobile o se alcune caratteristiche, o addirittura la sua attuale destinazione d’uso, non trovano domanda di utilizzo.

Un esempio? Una villa con finiture di lusso per le quali non vi è domanda.  

Il valore di un bene, infatti, non varia proporzionalmente al suo costo.  

Alcune finiture molto lussuose, come una rubinetteria in oro, pur avendo un elevato costo di realizzo, avranno valore solo se vi sarà una domanda per questo tipo di caratteristica.

Se un bene non ha mercato, il suo prezzo tenderà inesorabilmente a diminuire.

Per l’acquirente è conveniente acquistare un immobile deprezzato?

Tutto questo discorso potrebbe portare acqua al mulino di una convinzione tanto diffusa quanto errata.

In effetti, analizzando la questione dal punto di vista di chi intende fare un investimento immobiliare, quindi di comprare una casa, si potrebbe pensare che l’immobile deprezzato rappresenti un affare da non perdere.

Sì, perché la casa ha un costo di vendita più basso rispetto ad un immobile di nuova costruzione, a parità magari di tipologia.  

In realtà, anche in questo caso bisognerebbe affidarsi alla saggezza popolare, e seguire il motto “il risparmio non è mai guadagno”.

Infatti, il minor costo da sostenere per l’acquisto si traduce, nel corso del tempo, in maggiori spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria, i riscaldamenti, e così via, senza dimenticare che, nel medio periodo (10-15), ci troveremo con un deprezzamento ulteriore.

Laddove si decidesse, quindi, di vendere la casa dopo un po’ di anni, si rischierebbe di non rientrare nemmeno dall’investimento iniziale.

Inoltre – elemento questo spesso sottovalutato – fare degli interventi migliorativi su immobili ormai obsoleti, potrebbe essere molto dispendioso e, in alcuni casi, poco efficace.

Insomma, prima di comprare una casa a basso costo, è preferibile guardarsi bene intorno e fare valutazioni più sofisticate.

Conclusioni

Per rendere più semplice da comprendere il concetto di obsolescenza tecnologica, lo abbiamo contestualizzato in un ragionamento più ampio che riguarda il ciclo di vita di un immobile.

La misurazione del grado di deprezzamento di un immobile, e quindi dell’importo di tale deprezzamento, è tuttavia relativamente difficile, soprattutto se l’età dell’edificio è elevata.
Il modo più semplice di procedere consiste nel considerare un tasso di deprezzamento annuale, per esempio un tasso del 2% se la vita utile stimata dell’edificio è di 50 anni.