In cosa consiste il leasing immobiliare abitativo

Introdotto nel nostro ordinamento dalla Legge di Stabilità 2016, il leasing immobiliare abitativo è poco conosciuto, soprattutto tra i privati cittadini che potrebbero usufruirne. 

In effetti, quando si utilizza il termine leasing si pensa subito ad una formula destinata alle imprese e ai professionisti, sfruttata soprattutto per l’acquisto di fabbricati, capannoni, auto aziendali, macchinari, strumentazioni e dispositivi elettronici. 

In realtà, proprio a partire dal 2016 sono state introdotte una serie di agevolazioni fiscali e di garanzie finalizzate a favorire l’utilizzo dello strumento del leasing per l’acquisto dell’abitazione principale. 

Si tratta di una soluzione interessante, anche se, ad oggi, è stata sfruttata davvero pochissimo, anche a causa di una scarsa conoscenza dello strumento del leasing immobiliare abitativo. 

Approfondiamo insieme. 

Come funziona il leasing immobiliare abitativo

Il leasing è uno strumento finanziario basato su un concetto alquanto semplice. 

Da una parte c’è il soggetto interessato ad acquistare un bene, dall’altra un soggetto disposto a vendere. 

Tra questi due, si inserisce un terzo soggetto che acquista il bene dal venditore e ne concede l’utilizzo all’acquirente dietro pagamento di una quota mensile, per un periodo limitato di tempo. 

Giunto il termine della locazione, l’acquirente può decidere se restituire il bene oppure riscattarlo, ovvero entrarne in possesso in modo definitivo. 

Il leasing immobiliare abitativo segue le stesse logiche. 

Il bene, nel caso specifico la casa, viene acquistato, o fatto costruire, dalla società di leasing (denominata “concedente”) su scelta del cliente (denominato “utilizzatore”). 

Il concedente consente all’utilizzatore di usufruire, appunto, del bene acquistato, stabilendo un periodo di tempo e un importo mensile da versare. 

In questo periodo di tempo l’utilizzatore assume tutti i rischi e i benefici derivanti dall’usufrutto della casa, ecco perché viene solitamente stipulata anche una polizza assicurativa insieme al contratto di leasing. 

Al termine del periodo stabilito a monte, l’utilizzatore può decidere o meno di riscattare la casa. 

Come vedi, ci sono alcune differenze e alcune similitudini tra il leasing immobiliare abitativo e le altre forme più note di compravendita immobiliare (mutuo, locazione, affitto con riscatto, ecc.).

Cosa prevede un contratto di leasing immobiliare abitativo

Abbiamo detto che il leasing immobiliare abitativo presuppone la stipula di un contratto tra un concedente, ovvero la società di leasing, e un utilizzatore, quindi il soggetto che intende acquistare la casa in oggetto dell’accordo. 

Ogni istituto di credito propone condizioni personalizzate, ma in linea di massima un contratto di leasing immobiliare abitativo prevede: 

• Un acconto, ovvero un primo pagamento da effettuare al momento della stipula del contratto. Si tratta di una sorta di maxicanone, da versare una tantum, di importo superiore agli altri canoni concordati;
• il pagamento di un certo numero di canoni periodici, di solito su base mensile (sono possibili anche altre soluzioni). Il contratto può avere una durata anche molto lunga, di decenni, come un mutuo;
• il prezzo, già fissato, che l’utilizzatore dovrà pagare per l’eventuale riscatto del bene. Il valore di riscatto del bene è calcolato in % sul costo originario dello stesso. 

A queste informazioni bisogna poi aggiungere le seguenti: 

1. i tassi d’interesse previsti dal leasing;
2. spese di istruttoria;
3. spese assicurative ed eventuali altri oneri accessori previsti in contratto.

Come accennato prima, ogni istituto di credito o soggetto abilitato prevede condizioni contrattuali leggermente diverse, è bene leggerle con attenzione prima di stipulare il contratto.

Quando si può utilizzare il leasing immobiliare abitativo

In un passaggio nella parte iniziale dell’articolo abbiamo fatto menzione a due elementi fondamentali per un leasing immobiliare abitativo: 

1. Si applica sia a fabbricati ad uso abitativo pronti all’uso e agibili, sia a fabbricati in costruzione. Quindi, anche a terreni sui quali edificare l’abitazione;
2. Si può richiedere solo per l’acquisto di prima casa. Per questo è obbligatorio esplicitare l’intenzione di adibire il fabbricato oggetto del leasing ad abitazione principale.

Insomma, non si può accedere a questo strumento, e alle agevolazioni fiscali previste, per l’acquisto di una seconda casa. 

Quali sono le agevolazioni fiscali previste per il leasing immobiliare abitativo

Le agevolazioni fiscali introdotte con la Legge di Stabilità del 2016, e applicate al leasing immobiliare abitativo, hanno validità sino al 31 dicembre 2020. 

Vediamo quali sono queste agevolazioni. 

Per usufruire delle agevolazioni IRPEF è necessario possedere i seguenti requisiti: 

• reddito complessivo non superiore a 55.000 euro; 
• non essere titolare di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.

Le agevolazioni IRPEF, inoltre, variano a seconda dell’età dell’utilizzatore: 

Età inferiore ai 35 Anni: 

• una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000 euro annui; 
• una detrazione pari al 19% del costo di “riscatto” a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 20.000 euro. 

Età superiore ai 35 Anni: 

• una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 4.000 euro annui; 
• una detrazione pari al 19% del costo di “riscatto” a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 10.000 euro.

Queste detrazioni si applicano a qualsiasi abitazione, anche se appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, a differenza di quanto accade, invece, per le agevolazioni prima casa e, in particolare, per le imposte di registro (che esclude queste tipologie di abitazioni). 

Per queste ultime, infatti, si applicano le stesse tabelle previste dalle agevolazioni prima casa, qui sintetizzate dal MEF. 

All’opzione di riscatto sull’immobile, l’utilizzatore corrisponderà le imposte d’atto in misura fissa (200 euro + 200 euro + 200 euro).

Contrariamente al mutuo, per il quale è prevista l’imposta sostitutiva dello 0,25% sull’importo mutuato, nel leasing non si deve pagare alcuna imposta sostitutiva. 

Conclusioni

Come hai potuto leggere, questo strumento del leasing immobiliare abitativo offre alcuni vantaggi a dir poco interessanti, ovviamente se sussistono determinate condizioni. 

Ad esempio, per le giovani coppie under 35 – i cosiddetti millennials – con reddito complessivo inferiore ai € 55.000 annui rappresenta una buona alternativa al classico mutuo.

Per approfondire, ti consigliamo di leggere la guida redatta dal Ministero di Economia e Finanza. La trovi qui.