Immobiliare e COVID: cosa dice l’indagine Bankitalia

Lo scorso 20 ottobre 2020 la Banca d’Italia ha pubblicato i risultati di un’indagine condotta presso 1.403 agenti immobiliari dal 31 agosto al 20 settembre 2020, per sondare l’andamento del mercato immobiliare in questa difficile fase di epidemia, nello specifico durante il secondo trimestre dell’anno in corso.

Secondo una buona parte delle agenzie coinvolte si è registrata una flessione dei prezzi nel secondo trimestre, lievemente maggiore rispetto a quella che nella precedente rilevazione, relativa al primo trimestre, periodo in cui si era già evidenziato un calo. 

In calo anche la percentuale di agenzie in grado di vendere almeno un immobile nel trimestre analizzato.

A migliorare, tuttavia, risultano essere le “condizioni della domanda e le valutazioni sull’andamento dei mandati a vendere, a fronte della stabilità dei tempi di vendita e dello sconto medio sui prezzi richiesti dai venditori”.

Come già accennato in precedenti articoli, è cresciuta in particolare la domanda di unità abitative indipendenti e con disponibilità di spazi esterni, dotate quindi di un portico o, ancora meglio, di un giardino.  

Al netto dell’andamento del trimestre analizzato dall’indagine, e sempre all’interno di un umore generale votato al pessimismo, si registra un lieve miglioramento dei giudizi sulle prospettive a breve termine. 

Infine, secondo gli operatori intervistati, si prevedono effetti negativi sui prezzi delle abitazioni, che potrebbero perdurare per il resto dell’anno. 

Vediamo, un po’ più nel dettaglio, cosa emerge dall’indagine di Bankitalia. 

1. Calo dei prezzi

Rispetto alla precedente rilevazione, l’indagine mostra un lieve aumento della quota di operatori che segnalano una diminuzione dei prezzi di vendita nel secondo trimestre. 

Parliamo di un attuale 36% rispetto al 34% della precedente rilevazione. 

Il 60,2%, invece, indica una loro sostanziale stabilità.

2. Compravendite in calo

La percentuale di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione è scesa ancora, portandosi al 69,9%, contro il 72,4% della precedente rilevazione. 

Si tratta del valore più basso dagli inizi del 2015. 

La quota si è ridotta in tutte le aree del paese, tranne nel Nord-Est, dove era già la più elevata, specialmente fuori dalle grandi città. 

3. Crescono i potenziali acquirenti

La quota di operatori che riportano una crescita del numero di potenziali acquirenti è risalita al 25,2 %, rispetto al 9,1% nella scorsa rilevazione. 

La percentuale di chi, invece, denuncia una flessione, è scesa dal 57% del trimestre precedentemente analizzato all’attuale 42,2%.

Il saldo tra le due risposte rimane, comunque negativo. 

Anche il saldo fra la percentuale di agenzie che segnalano un aumento di nuovi incarichi a vendere e la quota di quelle che ne indicano una flessione è risalito a -19,7% rispetto al – 48,6 % precedente, riportandosi su valori prossimi a quelli di metà 2019. 

Il saldo fra le quote di agenti che segnalano un incremento e una diminuzione degli incarichi da evadere alla fine del trimestre è pari a – 6,5%, dal -15,2% precedente. 

4. Cambiano le caratteristiche degli alloggi più richiesti e le motivazioni per l’acquisto 

L’epidemia di Covid-19 ha avuto effetti rilevanti sulle caratteristiche degli alloggi più richiesti dai potenziali acquirenti, così come sui motivi dell’acquisto. 

Infatti, una larga quota di agenzie segnala un aumento della domanda per unità abitative indipendenti e con disponibilità di spazi esterni, ma anche di abitazioni di dimensioni più ampie.

Risulta lievemente diminuita la percentuale di potenziali acquirenti intenzionati all’acquisto della prima casa o di un immobile ai fini di investimento, mentre è salita la quota di coloro che sono già proprietari e vorrebbero cambiare casa – presumibilmente per acquistarne una indipendente, con giardino, o comunque più grande. 

5. Aumenta il divario fra prezzi offerti e domandati

Secondo l’indagine, a causare la cessazione dell’incarico alle agenzie immobiliari risulta essere, in prevalenza, l’insoddisfazione del venditore in merito ai prezzi delle offerte di acquisto, ritenute troppo basse. 

A influire in tal senso anche la mancanza di proposte di acquisto, a causa di prezzi giudicati troppo elevati dai compratori. 

In pratica, chi vende e chi intende acquistare non attribuiscono lo stesso valore all’immobile, un approccio sempre esistito, ma che ora si è amplificato.

Rimane, invece, contenuta la quota di coloro che segnalano difficoltà nel reperimento del mutuo.

6. Tempi di vendita e sconto restano stabili

Lo sconto medio sui prezzi di vendita, rispetto alle richieste iniziali del venditore, è rimasto sostanzialmente stabile, attestandosi al 10,9% rispetto al precedente 11,1%. 

Anche i tempi di vendita risultano pressoché invariati, pari a circa 7,5 mesi.

7. Aumentano le compravendite con mutuo

La quota di acquisti di case finanziati con mutuo ipotecario ha più che recuperato il calo del periodo precedente, passando dal 66,9% al 75,2%. 

Resta elevato, al 76,8%, il rapporto fra l’entità del prestito e il valore dell’immobile.

Conclusioni

Come hai potuto leggere, i dati, seppur poco incoraggianti, presentano degli spiragli di luce. 

In generale, gli operatori del settore intervistati dalla Banca d’Italia hanno manifestato un minore scoramento rispetto ai mesi precedenti, registrando così un pizzico di ottimismo di cui il real estate, e il Paese, ha davvero bisogno. 

Va, comunque, considerato che questi dati sono indicativi di una situazione ormai alle spalle, quella del secondo trimestre, decisamente diversa rispetto a quella attuale e, con ogni probabilità, dei prossimi due mesi del 2020, in cui l’aumento dei contagi avrà senza dubbio un impatto sulle compravendite. 

Non ci resta che aspettare, e sperare per il meglio.