Le tre fasi della compravendita di un immobile

La compravendita di un immobile è un’operazione alquanto complessa, sia dal punto di vista organizzativa e gestionale sia dal punto di vista legale/burocratico. 

Insomma, non si può affrontare con leggerezza e sbadataggine, e sicuramente non è consigliato farlo senza conoscere la materia e informarsi sui vari step da compiere. 

Questo vale a maggior ragione quando si procede ad una compravendita di un immobile fra privati. 

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In questo articolo vogliamo concentrarci sugli aspetti burocratici della procedura, spiegando quali sono e in cosa consistono le tre fasi che caratterizzano la compravendita di un immobile:

• Proposta d’acquisto;
• Contratto Preliminare;
• Rogito notarile. 

Compravendita di un immobile: la proposta d’acquisto

Quando si manifesta l’interesse da parte di un potenziale compratore nei confronti di un immobile, è necessario giungere ad un accordo tra le parti, ovvero tra chi vende e chi acquista. 

L’obiettivo di un simile accordo è tutelare entrambi i soggetti; da una parte, il potenziale acquirente sa di aver ottenuto una sorta di prelazione sull’immobile e sul prezzo stabilito, dall’altra il venditore può formalizzare questo interesse andando oltre il semplice accordo verbale.

Questa prima fase consiste nella cosiddetta proposta d’acquisto.  

Come giustamente ci ricorda il Consiglio Nazionale del Notariato – autorità in merito alle transazioni immobiliari – la proposta d’acquisto è diversa dal contratto preliminare, che vedremo tra un attimo. 

Infatti, la proposta d’acquisto non è altro che la “dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo”, di solito manifestata tramite la compilazione e la firma di un modulo prestampato. 

Attenzione, però, perché con la proposta d’acquisto non ci si limita solo a fissare il prezzo di vendita e “prenotare” l’immobile. 

Per essere valida, deve essere accompagnata dal versamento di una caparra in denaro. 

Nonostante sia, quindi, un documento contenente impegni vincolanti, il venditore è libero di valutare altre offerte fino a quando non si conclude l’affare. 

Per questo motivo, si consiglia caldamente di stipulare in tempi rapidi un contratto preliminare, che impegni anche il venditore. 

Compravendita di un immobile: il contratto preliminare

Abbiamo visto che la prima fase di una compravendita immobiliare consiste nella formalizzazione di una proposta d’acquisto, con conseguente versamento di una caparra. 

Questa proposta, però, impegna solo il compratore e non il venditore, ecco perché si procede alla stipula del contratto preliminare, altrimenti detto compromesso. 

Cos’è il contratto preliminare? 

Per rispondere a questa domanda ci affidiamo ancora una volta al Consiglio Nazionale del Notariato, che lo definisce in questi termini: 

“Il contratto preliminare (anche detto compromesso) è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo.”

Quindi, il contratto preliminare è, come suggerisce la parola, un contratto a tutti gli effetti, siglato dal venditore e dall’acquirente. 

Al suo interno devono essere indicate tutte le informazioni relative all’immobile, compresi quindi i dati catastali, il prezzo di vendita sul quale le parti si sono accordate, eventuali altre informazioni rilevanti. 

Il contratto preliminare non deve necessariamente essere prodotto da un notaio, anche se è preferibile che lo sia per una maggiore tutela di entrambe le parti. 

A differenza della proposta di acquisto, in questa seconda fase il venditore ha l’obbligo di non vendere l’immobile a qualcun altro, di non iscrivere un’ipoteca sulla casa o costituire nessun tipo di diritto pregiudizievole sulla stessa. 

Cosa vuol dire questo? 

Che qualora il venditore contraesse dei debiti nei confronti di uno o più creditori, questi ultimi non potrebbero rivalersi sull’immobile oggetto del compromesso. 

Insomma, l’immobile è riservato all’acquirente. Per approfondire, ti consigliamo di leggere questa ottima guida online.

Ora è il giunto il momento di concludere la compravendita, passando alla terza fase: il rogito.

Compravendita di un immobile: il Rogito

La compravendita di un immobile si conclude con il cosiddetto rogito. 

Cos’è? 

Il rogito è l’atto di compravendita che segue il contratto preliminare (o compromesso), con il quale il venditore trasferisce all’acquirente la proprietà dell’immobile, rendendo esecutivi gli impegni assunti nella fase precedente. 

In poche parole, con il rogito si formalizza la compravendita dell’immobile, con il passaggio della casa da un soggetto all’altro. 

Il rogito è un atto notarile, quindi deve essere redatto e siglato da un notaio, a differenza del preliminare che può anche limitarsi ad una scrittura privata tra le parti. 

In ogni caso, il nostro consiglio è di individuare un notaio di fiducia e farsi assistere in queste delicate fasi che caratterizzano la compravendita di un immobile. 

Ecco perché noi di Nuklia offriamo assistenza ai nostri clienti, per rendere la transazione il più trasparente e serena possibile.