Come far fruttare un investimento immobiliare

Il mattone è un investimento per il futuro! Quante volte hai sentito, o anche solo pronunciato, queste parole? 

In effetti, investire nel settore immobiliare è da sempre considerato profittevole, soprattutto negli ultimi due secoli. 

Una delle frasi più celebri sul real estate, pronunciata da John Paulson, investitore e multimiliardario, recita così:  

“Se non possiedi una casa, acquistane una. Se possiedi una casa, acquistane un’altra. Se possiedi due case, acquistane una terza. E presta i soldi ai tuoi parenti per comprare una casa.”

Certo, gli scettici potrebbero obiettare che se sei un investitore miliardario è normale pensarla così, ma non sono solo questi personaggi, evidentemente interessati, a lanciarsi in dichiarazioni simili. 

Un personaggio al di sopra di ogni sospetto come il presidente degli Stati Uniti d’America Franklin D. Roosevelt una volta disse: 

“Gli immobili non possono essere persi o rubati, né possono essere portati via. Acquistato con buon senso, pagato per intero e gestito con ragionevole cura, si tratta dell’investimento più sicuro al mondo.”

Insomma, a quanto pare da almeno un paio di secoli possedere una casa e investire in immobili è considerata una scelta molto saggia. 

Come funziona un investimento immobiliare

Come funziona un investimento immobiliare? Gli investimenti immobiliari si basano sul concetto di flusso di cassa, il che significa che le entrate devono superare le spese in uscita. 

Questo è noto come un flusso di cassa positivo, e può funzionare sia per affitti residenziali che commerciali a lungo termine, così come per affitti per vacanze a breve termine.

Si tratta di un concetto all’apparenza banale, ma è essenziale quando si decide di fare un qualsiasi investimento, non solo nel real estate. 

Se spendi X, devi assicurarti di ricavare un X+Y dopo un determinato periodo di tempo, che può ovviamente variare a seconda dell’investimento e dei tuoi obiettivi.

Va detto, però, che quando si parla di investimento il rendimento è legato a doppio nodo al concetto di rischio, solitamente in modo inversamente proporzionale. 

Cosa vuol dire? 

Che un investimento a rischio maggiore tende, in media, a produrre rendimenti più elevati, ma tutto dipende da molteplici fattori molto complessi da analizzare. 

Gli investimenti immobiliari sono solo per pochi eletti?

Purtroppo, in particolare nel nostro Paese, c’è l’idea diffusa che gli investimenti immobiliari a scopo di lucro siano un’attività per pochi eletti, con denaro a disposizione e buoni agganci. 

In realtà, se si esclude chi si occupa di trading immobiliare per mestiere, investire in immobili non è una pratica così elitaria, infatti in Italia la percentuale di proprietari di casa è elevata, così come lo è quella di chi acquista una seconda casa. 

LEGGI IL NOSTRO ARTICOLO E SCOPRI PERCHÉ E QUANDO CONVIENE ACQUISTARE UNA SECONDA CASA

Ciò nonostante, chi compra casa per viverci non riesce a considerarlo un investimento in senso stretto, ovvero come una spesa che può generare un ritorno, quanto una scelta di vita. 

Eppure, mettendo in campo alcuni accorgimenti, anche il padre di famiglia che, con tanti sacrifici, acquista una casa di proprietà potrebbe far fruttare l’investimento.

Lo stesso dicasi per chi compra un immobile per metterlo a reddito. 

Vediamo insieme alcuni consigli. 

1. Affitti residenziali a lungo termine

Uno dei metodi più comuni per fare soldi nel settore immobiliare è sfruttare gli affitti residenziali a lungo termine. 

In poche parole, acquisti un immobile e lo affitti a terzi, ricavandone un reddito. 

Ne abbiamo parlato con Michele Schirru in un video, che ti consigliamo di guardare.

Le persone avranno sempre bisogno di un posto dove vivere, e questo significa essere coinvolti con proprietà in affitto, soprattutto in un momento storico in cui la mobilità sul lavoro impone trasferimenti molto più frequenti rispetto al passato. 

In questi casi è necessario ricordarsi che la prima cosa da valutare è la posizione dell’immobile. 

Hai due opzioni: 

1. investire in zone già ben struttura e sviluppate, collegate a servizi pubblici e con negozi ed uffici in discreta quantità. Se trovi un immobile in disuso in una zona centralissima, puoi acquistarlo con poco e ristrutturarlo per renderlo moderno e appetibile a molti;
2. investire in zone ancora poco o per nulla sviluppate, ma nelle quali si prevede un boom abitativo e commerciale nel breve e medio termine. Qui, magari, puoi investire su un terreno o su immobili in costruzione, comprando su carta e risparmiando bei soldini. Un consiglio che possiamo darti è seguire il comportamento di grandi brand e gruppi industriali internazionali. Se investono in una zona, è molto probabile che questa si svilupperà nel prossimo futuro.  

Nel primo caso, si tratta di un investimento sull’immediato, che ti consentirà di attivare un flusso di cassa in tempi molto rapidi. In alcuni casi, è addirittura possibile acquistare un immobile già abitato da inquilini in affitto. Così facendo, non dovrai nemmeno investire tempo e risorse nell’individuazione degli stessi.  

Nel secondo, investi sul lungo periodo, convinto di poter ricavare flussi più interessanti. 

2. Investire nel cosiddetto “flix and flip”

Ormai non si contano più le trasmissioni televisive dedicate al cosiddetto “flix and flip”, ovvero nella pratica di acquistare un immobile, ristrutturarlo per poi rivenderlo, generando un margine interessante. 

Si tratta di un processo molto complesso, molto più di quello che può apparire in tv, perché presuppone diverse competenze: 

1. devi avere fiuto immobiliare, che ti consente di individuare la giusta proprietà su cui investire tale da garantirti una certa resa finale. Ad esempio, individuare la casa più brutta del quartiere più “in” della città, acquistarla ad un prezzo irrisorio rispetto alle altre proprietà della zona, ristrutturarla per trasformarla nella casa più bella del quartiere;
2. devi conoscere molto bene il mercato immobiliare, i trend di crescita e di calo dei prezzi, i tassi di interesse dei mutui e i canoni di affitto;
3. devi avere una ditta di fiducia specializzata in ristrutturazioni e in interior design che possa affiancarti nelle operazioni di rinnovo dell’immobile;
4. devi mettere in conto un rischio maggiore rispetto al solito, perché i preventivi di ristrutturazione tendono a lievitare una volta iniziati i lavori, il mercato potrebbe avere contrazioni improvvise a causa di shock esterni, il quartiere potrebbe perdere di appeal, e così via.

Volendo essere ottimisti, creando le condizioni adatte questo tipo di investimento immobiliare potrebbe rivelarsi estremamente profittevole. 

3. Affittare case vacanza

Se possiedi una seconda casa, magari una località turistica molto ricercata, potresti generare un bel reddito affittandola per le vacanze estive. 

Questa soluzione ti consente di fare dei tentativi investendo pochissime risorse, sfruttando ad esempio piattaforme come AirBnb o simili, per poi strutturarti e sviluppare una comunicazione più evoluta. 

Volendo, potresti anche inserirti in questo segmento di mercato senza possedere nessun immobile. 

Come? 

Individuando una o più zone ad alto tasso di flussi turistici, contattare i proprietari di case e immobili in quelle zone, e offrire loro il servizio di selezione e gestione della clientela. 

In poche parole, ti occupi tu di trovare inquilini per soggiorni vacanzieri, trattenendo una provvigione dalle prenotazioni registrate. 

4. Investire in immobili commerciali

Fino ad ora ci siamo concentrati su investimenti in immobili residenziali, mettendo un attimo da parte una delle migliori opportunità di business nel real estate: i locali commerciali. 

Nonostante la crisi economica, c’è sempre bisogno di locali per aprire un ufficio, un negozio, un’attività commerciale, in particolare in zone ad alta densità, sia di residenti che di pendolari. 

Investire in uno o più locali commerciali da affittare può rappresentare un’ottima soluzione per generare un reddito, soprattutto se si considera che i canoni di affitto per questa tipologia di immobili sono spesso più elevati rispetto a quelli residenziali. 

5. Affittare casa agli studenti

Un altro investimento oculato nel settore immobiliare è l’acquisto di un appartamento in una città universitaria, in zona centrale e ben collegata con le varie strutture, da affittare agli studenti. 

Effettuando le opportune modifiche all’immobile, è possibile offrire agli studenti alloggi comodi e funzionali, dotati di camera privata e ambienti condivisi, come la cucina e il soggiorno, magari con più di un bagno, sfruttando anche la formula della sublocazione.

In questi casi, è opportuno individuare città universitarie in cui il tasso di fuori sede risulta essere più elevato, con trend in crescita nel corso degli ultimi anni. In effetti, investire in una città in cui l’Università è frequentata solo da persone del posto e pendolari, non avrebbe senso. 

LEGGI IL NOSTRO ARTICOLO DEDICATO AL FENOMENO DELLO STUDENT HOUSING PER APPROFONDIRE L’ARGOMENTO.

Conclusioni

Investire nel real estate non è semplice, richiede conoscenze tecniche sia nel settore edile-immobiliare sia nella finanza, ma continua ad essere, ormai da secoli, la forma più efficace per generare profitto. 

Certo, come tutti gli investimenti presuppone dei rischi, ma spesso rischi maggiori possono tradursi in ritorni più elevati. 

In ogni caso, è sempre preferibile farsi affiancare da un esperto di investimenti immobiliari per evitare di fare danni.