Compravendita immobile tra privati: ecco tutto quello che devi sapere

Secondo i dati pubblicati da Eurostat nel 2018, e relativi all’anno 2016, più di un quarto della popolazione dell’UE-28 risiede in un’abitazione di proprietà per la quale stava pagando un mutuo, mentre più dei due quinti della popolazione risiedevano in un’abitazione di proprietà senza pagare un mutuo.

Tradotto, vuol dire che 7 persone su 10 nell’Unione Europea a 28 Stati vivono in una casa di proprietà, a dimostrazione dell’importanza che quest’ultima ricopre per i cittadini europei, compresi, ovviamente, gli italiani.

Come puoi leggere da questo grafico, l’Italia è uno dei Paesi con il più alto tasso di proprietari di casa senza mutuo attivo, superando i cugini spagnoli, portoghesi e francesi.

Ne abbiamo parlato già nell’articolo dedicato all’eterno dilemma tra affitto e mutuo: a prescindere dall’opportunità o meno di acquistare casa, per gli italiani possedere l’immobile nel quale vive è importantissimo, e questi dati lo confermano.

Però, è necessario procedere all’acquisto di una casa facendo molta attenzione a non cadere nei tanti ostacoli che questa transazione comporta, in particolare quando si tratta di una compravendita di un immobile tra privati.

Vediamo insieme tutto quello che c’è da sapere prima di buttarsi a capofitto in questa avventura.

Verifica documentale preventiva

Prima di acquistare casa, ma anche di fare una semplice manifestazione d’interesse, è consigliabile effettuare alcune verifiche documentali, in modo da evitare beffe o brutte sorprese.

Cosa bisogna verificare?

Beh, secondo l’Agenzia delle Entrate, è bene:

• ottenere più informazioni possibili sull’immobile e, soprattutto, accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario;
• informarsi su cosa accade se si decide di stipulare un contratto preliminare (il cosiddetto compromesso);
• verificare i dati catastali, anche se un controllo approfondito verrà effettuato anche dal notaio che redigerà il rogito. Esistono diversi modi per fare queste verificare, ma se vuoi farlo in autonomia ti consigliamo di sfruttare gli strumenti messi a disposizione online dall’Agenzia delle Entrate nella sezione “Consultazione dati catastali e ipotecari”, che trovi qui.

I controlli da effettuare ed i documenti da produrre e richiedere sono i seguenti:

• Titolo di proprietà e/o provenienza;
• Controllo della regolarità urbanistica dell’immobile;
• Certificato di agibilità;
• Visura catastale;
• Eventuale regolamento condominiale;
• Dichiarazione di conformità degli impianti all’interno degli edifici;
• Attestato di Prestazione Energetica per gli immobili (APE)

Con questi primi step, potrai assicurarti che il venditore ha i titoli per procedere alla compravendita di un immobile tra privati, che i dati catastali presentati siano quelli effettivi, che non ci siano ipoteche sulla proprietà, e che tutto sia a norma.

Fatta questa verifica preventiva, puoi passare agli step successivi.

Vediamo quali sono.

L’importanza del contratto preliminare

Cos’è il contratto preliminare, altrimenti detto “compromesso”? Perché è così importante?

Il compromesso non è altro che un accordo tra il venditore e il compratore attraverso il quale entrambi si impegnano a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita.

In parole semplici, si decide di procedere alla transazione, e ci si accorda per i passaggi successivi.

Fino alla stipula, però, del vero e proprio contratto di compravendita non avviene il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile. Quindi, il venditore resta il proprietario e l’acquirente il potenziale futuro proprietario.  

In alcuni casi è richiesta una caparra.

Perché si procede con questo step intermedio?

Beh, le motivazioni sono diverse, ma quella principale riguarda la richiesta e la relativa, ed eventuale, erogazione del mutuo necessario per l’acquisto della casa.

L’acquirente si accorda con il venditore privato, firma un compromesso, richiede il mutuo e, all’accettazione, procede con la definizione del contratto di compravendita.

In altri casi, può capitare che l’attesa sia essenziale per il venditore, che deve completare il trasferimento in una nuova proprietà prima di vendere quella nella quale risiede.

Insomma, fa comodo ad entrambe le parti.

Registrazione del contratto preliminare

Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta, non basta quindi una stretta di mano o un accordo verbale.

Si può procedere in tre modi:

• scrittura privata;
• scrittura privata autenticata;
• atto pubblico.

La scelta può ricadere su una di queste tre modalità, a seconda delle condizioni presenti.

Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione mentre, se stipulato con atto notarile, provvede il notaio entro 30 giorni.

Come ogni contratto, è necessario versare alcune imposte per la registrazione. Nello specifico:

• l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
• l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe. Se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro);
• Se il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria e al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

L’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.

Perché procedere alla trascrizione del preliminare di vendita

Come detto prima, il contratto preliminare rappresenta un obbligo giuridico tra i due interessanti, ma non presuppone il trasferimento della proprietà dell’immobile.

Questo vuol dire che, dopo la firma del compromesso, il venditore potrebbe vendere l’immobile ad un altro acquirente, accendere un’ipoteca sulla proprietà, oppure costituisca sullo stesso diritti reali di godimento.

L’acquirente non potrà rivalersi sui diritti di proprietà, che non ha, ma avrà solo la possibilità di chiedere un risarcimento danni e la restituzione delle somme versate.

Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.

In questo modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non pregiudicano i diritti del compratore.

Per la trascrizione del preliminare è necessario che l’atto sia stipulato con l’intervento di un notaio. All’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro, si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.

La proposta d’acquisto

La formulazione della proposta di acquisto è una delle fasi più delicate delle trattativa in quanto, dal momento della sottoscrizione, impegna la parte proponente all’acquisto per il periodo stabilito.

È vincolante per l’acquirente ma non ancora per il venditore, come già spiegato.

Allo scadere del termine di validità, se il venditore non ha accettato, la proposta diventa inefficace e l’aspirante acquirente non ha più alcun obbligo.

Sul valore dell’immobile dedicheremo un paragrafo più avanti nell’articolo.

Il Rogito notarile

Il rogito notarile è l’atto conclusivo della compravendita immobiliare con il quale avviene il trasferimento della proprietà in capo all’acquirente.

Le spese sono normalmente accollate all’acquirente, che può scegliere il notaio che preferisce.

Solo con il rogito avviene, quindi, il passaggio della proprietà dal venditore all’acquirente.

Per redigere l’atto, sono necessari i seguenti documenti:

• documenti di identità (permesso di soggiorno per i cittadini extracomunitari) e C.F. e certificato di libertà di stato o estratto per riassunto dell’atto di matrimonio;
• precedente atto di acquisto del bene oggetto della compravendita;
• eventuale copia del regolamento condominiale;
• planimetria catastale;
• titoli abilitativi alla costruzione: licenze, DIA, permesso di costruire, varianti, condoni, abitabilità e agibilità, progetti allegati a dette concessioni;
• estremi dei mezzi di pagamento;

Compravendita immobile tra privati: quali sono le imposte dovute

Le imposte sull’acquisto di una casa variano a seconda della natura stessa della transazione – acquisto da un privato presso un’impresa, da un’impresa presso un’impresa, acquisto prima casa.

In questo paragrafo vedremo quali sono le tasse da pagare in caso di compravendita immobile tra privati:

• l’imposta di registro proporzionale del 9%, con un minimo di € 1.000,00 (salvo alcuni casi particolari);
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Queste imposte vengono versate, in ogni caso, dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Valore dell’immobile e sistema “prezzo-valore”

La compravendita di un immobile tra privati non può essere gestita con superficialità, o stringendosi la mano lasciando ad un momento successivo tutti i dettagli “noiosi”.

In particolare, non si può consentire al venditore di stabilire il valore dell’immobile in un secondo momento.

Infatti, le parti devono indicare nell’atto di acquisto il corrispettivo pattuito.

Se quest’ultimo viene occultato, anche in parte, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate su quanto effettivamente pattuito e non più sul valore catastale, con l’aggiunta di una sanzione dal 50% al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata.

Sistema “prezzo-valore”

Nel 2006 lo Stato ha introdotto un sistema, denominato “prezzo-valore”, che consente (quando applicabile) la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.

Per calcolare il valore catastale, è sufficiente fare una semplice operazione.

Si moltiplica la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 120.

Questa è la formuletta da applicare:

Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 120

Facciamo un esempio pratico per capire la convenienza di questo sistema dal punto di vista tributario.

Supponiamo di acquistare un immobile per € 200.000, con una rendita catastale di € 900,00.

Quindi, se l’immobile ha un valore di € 200.000,00, applicando l’imposta al 9% si andrebbe a pagare un corrispettivo di € 18.000,00.

Sfruttando, invece, il sistema prezzo-valore, si deve partire dalla rendita catastale e non dal prezzo di acquisto.

A questo punto, si procede con questo calcolo: € 900,00. x 1,05 x 120. Il risultato è € 113.400,00.

Il 9% di questa somma equivale a € 10.206,00. Un risparmio di quasi 8 mila euro.

Questo sistema si può sfruttare solo a condizione che:

• l’immobile sia destinato ad uso abitativo;
• l’acquirente sia un privato;
• l’acquirente richieda esplicitamente al notaio, all’atto della compravendita, l’applicazione della regola del prezzo-valore;
• le parti indichino nell’atto l’effettivo importo pattuito per la cessione.

Oltre al risparmio in termini di tasse da versare, sono da elencare altri due vantaggi per l’acquirente derivanti da questo sistema:

• l’Agenzia delle Entrate non può effettuare un accertamento di valore ai fini dell’imposta di registro, salvo i casi di occultamento in tutto o in parte del prezzo pattuito;
• si genera una riduzione del 30% degli oneri notarili.

A cosa serve la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà

Quando si effettua una compravendita immobiliare, che sia tra privati oppure tra imprese soggette a iva, è necessario inserire nel rogito una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.

Questa dichiarazione deve contenere:

• Indicazione delle modalità di pagamento di quanto pattuito;
• tutti i dati dell’eventuale mediatore che è intervenuto nella transazione;
• spese sostenute per l’intervento del mediatore e le modalità di pagamento.

Conclusioni

Come vedi, la compravendita immobili tra privati è piena di insidie, e non conoscere le procedure può generare non pochi problemi, a volte anche gravi.

Per questo, spesso si consiglia l’intervento di un mediatore, solitamente una agenzia immobiliare.

In ogni caso, è fondamentale informarsi e seguire tutte gli step previsti, affidandosi a professionisti competenti.