Comprare casa su carta: quali step seguire

Acquistare una casa non è mai facile, comprare casa su carta lo è ancora meno.

Sì, perché quando si visiona un immobile pronto da abitare – che sia di nuova costruzione o usato – la valutazione che effettua il potenziale acquirente è tutto sommato semplice.

Se il numero di camere, servizi e pertinenze, le dimensioni, la posizione e il prezzo rispecchiano le esigenze del compratore, tutto il resto viene in secondo momento, quando in compagnia di un perito si effettua una valutazione più approfondita.

Comprare casa su carta, invece, vede venir meno questo primo step.

Non puoi fisicamente visitare i locali – se non in una fase già avanzata di costruzione – devi limitarti a studiare le planimetrie e usare la tua immaginazione.

A fronte di questo gap evidente, però, ci sono una serie di vantaggi che dovrebbero convincerti a seguire questa strada, e comprare una casa su progetto (uno su tutti il risparmio economico).

Quello che conta, in ogni caso, è non procedere impreparati.

Vediamo insieme cosa devi sapere prima di comprare casa su carta, e quali step è importante seguire.

Prima, però, è importante soffermarsi un attimo sull’aspetto normativo, per capire come tutelarti legalmente nei confronti del costruttore.

Continua a leggere.

Comprare casa su carta: D.lgs 20 giugno 2005, n. 122

Il testo di legge di riferimento per questa fattispecie è il Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122, contenente “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210”.

All’interno del testo sono riportate anche alcune definizioni di base, all’apparenza banali, ma molto importanti.

Le riportiamo di seguito, in modo integrale:

• acquirente: la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorché non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa;
• costruttore: l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi;
• situazione di crisi: la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa;
• immobili da costruire: gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.

Nel testo di legge si fa riferimento a varie tutele previste nei confronti dell’acquirente, in particolare nell’ipotesi di fallimento da parte del costruttore.

Vediamo quali.

Comprare casa su carta: quali le tutele previste dalla legge

Come ci ricorda il Consiglio Nazionale del Notariato, nel caso di acquisto di un immobile su carta la legge ha introdotto una serie di tutele e consigli, per proteggere l’acquirente in questa fase molto delicata.

Quali sono queste tutele?

• si consiglia di elaborare in modo accurato il contenuto del contratto preliminare;
• il costruttore/venditore è obbligato a rilasciare una fideiussione bancaria o assicurativa a titolo di garanzia per le somme versate o da versare dall’acquirente, fino al raggiungimento del rogito finale;
• il costruttore è obbligato a rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa della durata di 10 anni a copertura di eventuali danni all’edificio;
• si rende necessario il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca del costruttore prima della stipula del contratto di vendita;
• il notaio non può redigere l’atto di compravendita se in precedenza ( o contestualmente) non si è proceduto al frazionamento del mutuo o cancellata l’ipoteca;
• l’acquirente ha un diritto di prelazione in caso di vendita all’asta con incanto, qualora si tratti di abitazione adibita a residenza principale.

L’obiettivo, come accennato, è consentire all’acquirente di ricevere tutele dal costruttore/venditore, in modo da affrontare l’acquisto dell’immobile su carta con maggiore serenità.

Infatti, laddove la società costruttrice dovesse fallire, senza, quindi, poter completare l’edificio, l’acquirente potrà rivalersi nei luoghi e nei modi previsti dalla legge.

Comprare casa su carta: come si procede

Nella parte introduttiva dell’articolo abbiamo detto che comprare casa su carta presuppone degli step differenti (almeno in parte) dall’acquisto di un immobile in pronta consegna.

Vediamo insieme quali sono questi step, che si legano a doppio nodo alle tutele prima indicate.

1. In fase di sviluppo del Contratto Preliminare:
   
   1. Il costruttore è obbligato a consegnare all’acquirente della fideiussione, valida fino all’avvenuto trasferimento della proprietà;
   2. è obbligatorio redigere un contratto preliminare in linea con le norme vigenti.

1. Tra la stipula del preliminare e quella del contratto definitivo:
   1. è possibile richiedere il frazionamento del mutuo. Cosa vuol dire frazionamento del mutuo? In pratica il costruttore accende un mutuo per finanziare la costruzione dell’edificio, che viene suddiviso in tante quote quante sono le unità abitative. A garanzia del mutuo viene iscritta un’ipoteca, a sua volta frazionata in modo che ogni unità abitativa risulti avere l’ipoteca relativa alla quota corrispondente del mutuo. Così facendo, l’acquirente potrà pagare solo la quota di mutuo relativa all’unità abitativa che intende acquistare.
   2. il notaio non potrà stipulare nulla in assenza del frazionamento o della cancellazione dell’ipoteca.
      
2. In fase di stipula dell’atto notarile definitivo di trasferimento della proprietà:
   
   
   1. il costruttore ha l’obbligo di consegna una polizza assicurativa sull’immobile.
      
      
3. Dopo la stipula dell’atto definitivo:

1. È previsto, per l’acquirente, il diritto di prelazione menzionato prima;
2. Da questo momento in poi l’acquirente non può rivalersi sul costruttore in caso di fallimento.

Si consiglia di dotarsi del supporto e della consulenza di un professionista specializzato nella compravendita di immobili su carta, onde evitare errori o brutte sorprese.

Quelli indicate fino ad ora sono gli step da seguire così come previsto dalla legislazione vigente, ma non basta.

Ti vogliamo fornire altri due consigli, che riteniamo davvero importanti.

Comprare casa su carta: cos’altro fare

A questo punto dell’articolo sai che, se decidi di comprare casa su carta, devi sfruttare tutte le tutele che la legge ha previsto in questi casi.

Unito a questo, ti consigliamo di seguire altri due step, e richiedere altre due garanzie al costruttore prima di procedere:

La prima garanzia riguarda sostanzialmente i documenti tecnici.

Anzitutto, i titoli abilitativi attraverso cui è stato autorizzato l’intervento edilizio (tipicamente si tratta del Permesso di Costruire), ed in secondo luogo un capitolato di vendita, da allegare possibilmente al Compromesso, al fine di evitare sgradevoli sorprese in merito alla qualità dei materiali impiegati o al livello delle rifiniture.

La seconda garanzia extra può derivare da alcune informazioni relative alla società venditrice, come ad esempio le costruzioni che ha realizzato in passato – che si possono visitare o quantomeno visionare dall’esterno – ed eventualmente l’istituto di credito che ha finanziato l’intervento in corso.

Quest’ultima informazione può essere interessante anche nell’ottica in cui sia possibile accollarsi una quota parte del mutuo edilizio concesso alla società costruttrice, come indicato prima.

Per approfondire questi ultimi due step, ti consigliamo di guardare questo video da noi realizzato.

Conclusioni

Se stai pensando di comprare casa su carta, devi dotarti di tutti gli strumenti che la legge, ma anche l’esperienza di chi opera nel settore, ti mette a disposizione.

Solo in questo modo potrai procedere in un’operazione alquanto complessa e delicata con la giusta tranquillità e serenità d’animo.

Speriamo di averti fornito informazioni utili e chiare, e ti invitiamo a consultare la guida redatta dal Consiglio Nazionale del Notariato per approfondire il tema.