Conviene comprare casa per affittarla?

Comprare un immobile e affittarlo è davvero un buon investimento? 

Questa domanda è molto diffusa nel real estate, sia a livello accademico sia nel settore finanziario, e la risposta è “sì, ma dipende!”.

Sono tanti, infatti, i professionisti che indicano questa strada come una possibile forma di investimento produttivo, capace di generare una fonte di reddito costante conservando la proprietà di un asset tangibile.

Uno di questi è Michele Schirru, che abbiamo avuto il piacere di intervistare tempo fa proprio sul tema degli immobili a reddito. 

Se ti va, puoi guardarla qui. 

Vediamo insieme come comportarsi se si intende comprare casa per affittarla e generare un reddito.

Quali sono gli obiettivi?

Il mercato degli affitti sta vivendo un periodo complesso, caratterizzato da due anime: da una parte, stanno aumentando le richieste, dall’altra aumentano i canoni mensili, soprattutto nelle grandi città. 

Questo, dal punto di vista del consumatore, vuol dire maggiore concorrenza e costi più elevati da sostenere, ma per l’investitore, o per chi intende acquistare casa per metterla in affitto, è un segnale positivo. 

C’è richiesta, e i guadagni si fanno più interessanti. 

È ovvio, però, che la situazione cambia in base al luogo nel quale si intende fare un investimento e al tipo di immobile da acquistare.

Inoltre, va fatta una valutazione sul tipo di target al quale si punta. 

In effetti, in una città universitaria con un tasso di fuori sede elevato e in crescita, potrebbe essere interessante puntare sullo student housing piuttosto che su una clientela tradizionale, composta da famiglie o giovani coppie. 

D’altra parte, in una città o zona ricca di fabbriche, stabilimenti, o nelle quale si prevede una espansione del tessuto imprenditoriale, con conseguente aumento dell’occupazione, si potrebbe puntare su un immobile perfetto per la classe media, quindi meno pretenzioso ma estremamente pratico e funzionale. 

Insomma, prima di buttarsi a capofitto in un investimento immobiliare, è bene pensare a quali siano gli obiettivi e il target di riferimento. 

La fase di ricerca è fondamentale

Chi intende comprare casa per affittarla deve assumere un approccio differente rispetto al consumatore che cerca casa per viverci. 

Infatti, mentre quest’ultimo baserà le valutazioni sulle proprie esigenze, i propri gusti e le proprie necessità, magari lasciandosi guidare dalla pancia e dal cuore, l’investitore dovrà usare la testa, ed avere una visione sul lungo periodo. 

Per questo motivo, la fase di analisi e ricerca è fondamentale. 

Bisogna valutare:

• la location, basandosi non solo su ciò che c’è ora – come servizi, collegamenti, attività commerciali, scuole, ospedali, e così via – ma sugli eventuali sviluppi urbanistici, socio-demografici ed economici futuri. Investire in una zona depressa e senza evidenti segnali di ripresa è inutile, per quanto bella possa essere la zona. Magari è in una splendida località di mare, ma il turismo ormai è ai minimi storici;
• I prezzi delle proprietà immobiliari, sia a livello nazionale che locale. Anche in questo caso, è necessario analizzare il prezzo di mercato attuale, quindi quello al quale dovrai acquistare, ma anche i trend futuri. Se si prevede, in quella zona, un aumento dei prezzi negli anni a venire, magari vale la pena; 
• Regolamenti e norme locali. Tasse, servizi, piani regolatori, tutto quello che denota la condizione economica e amministrativa di una regione o di una città va verificato con attenzione. Purtroppo nel nostro Paese le tasse e la burocrazia non sono proprio amiche di chi intende fare investimenti. 

Compiuta questa fase così delicata, si può passare allo step successivo: l’individuazione dell’immobile da acquistare. 

Le case non sono tutte uguali

Decidere di acquistare casa per metterla a reddito non vuol dire, necessariamente, comprare quella a buon mercato, minimizzando la spesa iniziale, per affittarla al primo che passa. 

Le case non sono tutte uguali, e non è solo una questione di soldi. 

Sì, perché una casa di 140 mq costruita nel 1970 potrebbe avere un prezzo di vendita simile al trilocale di 70 mq di nuova costruzione e mai abitato prima, ma questo non vuol dire che le due soluzioni si equivalgono. 

Può sembrare una banalità, ma spesso se ne dimentica l’importanza. 

Una casa di 140 mq di vecchia costruzione può rispondere bene alle esigenze di una famiglia numerosa che non ha grosse possibilità economiche, mentre il trilocale è perfetto per una giovane coppia con un figlio e preferisce soluzioni più moderne. 

Nella dicotomia “casa vecchia vs casa nuova” va considerato anche l’aspetto della cosiddetto obsolescenza tecnologica, della quale abbiamo parlato in un articolo che ti consigliamo di andare a leggere. Lo trovi qui.

Inoltre, va fatta una attenta analisi finanziaria in relazione al rapporto tra rischi e rendimenti, che impatta in modo netto sui possibili guadagni. Per questo, consigliamo di avvalersi della consulenza di un analista finanziario specializzato nel real estate.

Chi intende investire nel mattone per generare un reddito, deve valutare con grande attenzione il tipo di immobile da acquistare. 

Trovare l’inquilino giusto non è facile

Il successo o meno di un investimento dipende da molti fattori, alcuni controllabili, altri meno (una improvvisa crisi del settore, ad esempio). 

Quello che si può fare, però, è selezionare con cura i potenziali clienti, gli inquilini ai quali affidare la proprietà, perché dal loro comportamento e dalla capacità di gestire la manutenzione ordinaria dipende la conservazione del valore della casa. 

Inoltre, in un periodo storico caratterizzato da una grave incertezza economica, è raro individuare un inquilino o una famiglia con una posizione lavorativa stabile e relativamente sicura. 

Ecco perché, già da molto tempo ormai, si richiedono anche documenti di reddito agli interessati, ricevute di pagamento delle utenze e, se già affittuari presso un’altra proprietà, le ricevute del pagamento dei canoni mensili, per effettuare un controllo più accurato e assicurarsi che siano buoni pagatori.

Purtroppo, le statistiche ci dicono che trovare l’inquilino e affittare casa richiede diversi mesi dalla messa sul mercato dell’immobile; effettuare anche dei controlli approfonditi potrebbe dilatare maggiormente questa finestra temporale.

Per questo motivo, si consiglia di sfruttare alcune tecniche di vendita, investendo tempo e risorse nella produzione di un annuncio persuasivo ed efficace, di un servizio fotografico professionale e, perché no, di un intervento di home staging. 

Così facendo, si potranno ridurre i tempi di attesa senza derogare alla scrupolosità nella ricerca dell’inquilino perfetto. 

I rischi non mancano

Anche muovendo in modo accorto e prudente, comprare casa per affittarla non protegge da eventuali rischi, tutti molto concreti. 

Ad esempio: 

• I tuoi inquilini potrebbero incorrere in improvvisi problemi economici e non riuscire a versare il canone mensile previsto, costringendoti a rivolgerti ad un legale per gestire la situazione. Così facendo, andrai incontro a spese vive da sostenere a fronte di un cessato guadagno;
• I tuoi inquilini potrebbero decidere o avere necessità di trasferirsi in un’altra città o casa, interrompendo il flusso di cassa mensile e costringendoti a individuare nuovi affittuari;
• Usura, cattiva manutenzione ordinaria e danni di vario tipo potrebbero richiedere interventi e spese importanti;
• Il saldo tra le entrate derivanti dall’affitto e le uscite frutto di interventi di gestione e manutenzione potrebbe essere negativo, impedendoti di ripagare il mutuo contratto per acquistare l’immobile;
• I prezzi delle case potrebbero crollare. 

Si tratta di scenari neri, certo, ma anche verosimili, ecco perché non ci si improvvisa in queste operazioni. 

Comprare casa per affittare vuol dire passare dall’essere un semplice proprietario di un immobile al diventare un imprenditore, con relativi impegni, obblighi e rischi d’impresa.