Come valutare una casa da vendere

Vendere casa non è facile, soprattutto quando si cerca di stabilire un prezzo adeguato, che possa quindi rispondere sia ai propri obiettivi di vendita sia ai prezzi di mercato. 

In effetti, non esiste un metodo univoco da utilizzare per valutare una casa da vendere, anche perché i fattori determinanti sono numerosi e variano molto frequentemente. 

Certo, potresti affidarti ad un’agenzia immobiliare e lasciare loro l’incombenza di valutare la tua casa da vendere, ma delegare senza informarsi un po’ prima non è mai una scelta saggia, anche in presenza del consulente più onesto del mondo. 

Le valutazioni immobiliari dividono un po’ la teoria dalla pratica, dove la teoria è intesa come mondo accademico mentre la pratica si traduce in consigli concreti, utili, e spesso di buon senso.

Per questo motivo, nella prima parte dell’articolo andremo a spiegarti quali sono le metodologie valutative per stimare il valore di mercato di un immobile, illustrando i tre principali filoni indicati, appunto, dal mondo accademico.

Ne abbiamo parlato anche in questo video. 

Nella seconda parte, invece, vedremo alcuni consigli pratici e strumenti utili da utilizzare in fase di valutazione immobiliare.

1. Valutare una casa da vendere: calcolare il costo di costruzione

La prima metodologia che vogliamo segnalarti è legata al calcolo del costo di costruzione, ovvero quanto denaro è stato speso per completare l’immobile che intendi vendere. 

Questa metodologia, in verità, non si sposa molto con la necessità di ricercare il valore di mercato, in quanto assume che il valore di un prodotto sia equivalente alla somma dei costi necessari a produrlo.

Sappiamo tutti che, invece, non è così, e non serve essere esperti di finanza per capirlo; è sufficiente pensare, ad esempio, al costo di realizzazione dello smartphone che hai in tasca e il prezzo al quale lo hai acquistato.  

Il mercato, infatti, è disposto a pagare un prezzo in funzione dell’utilità del bene e non del suo costo.

Di conseguenza, pensare di vendere casa calcolandone il valore sulla scorta del costo di costruzione è un po’ come gestire un’attività commerciale e vendere i prodotti al reale prezzo di costo. In questo modo, andresti a rimuovere la tua possibilità di guadagno. 

D’altrocanto, conoscere il costo di costruzione ti consente di avere una base di partenza per fare una valutazione corretta. 

2. Valutare una casa da vendere: comparazione fisica

Il secondo sistema per valutare una casa da vendere corrisponde alla metodologia della comparazione fisica. 

Quest’ultima presuppone una elevata omogeneità dei beni ed una elevata frequenza di scambio, ricercando infatti il valore del bene sulla base dei prezzi di recenti transazioni di beni comparabili. 

Semplificando, puoi stabilire il prezzo di vendita basandoti sui prezzi di case simili alla tua e situate nella stessa zona. 

Tale metodologia ben si presta a valutare beni residenziali, dal momento che in essi si trovano un elevato livello di omogeneità ed una frequenza di scambio altrettanto elevata. 

In questo segmento, peraltro, data la coincidenza molto frequente tra proprietari ed utilizzatori, è relativamente agevole rinvenire prezzi di vendita (rispetto a canoni o rendimenti attesi), sebbene il mercato immobiliare sia, per definizione, poco trasparente.

3. Valutare una casa da vendere: comparazione economica

La terza metodologia di valutazione di una casa da vendere consiste nella comparazione economica.

In questo caso la comparazione che si ricerca è fra canoni di locazione, per quanto riguarda il mercato dello spazio, e tassi di rendimenti attesi, per quanto concerne il mercato degli investimenti. 

Tale metodologia è utile nella valutazione degli immobili commerciali, per i quali vengono meno le caratteristiche di omogeneità ed alta frequenza di scambio, che abbiamo visto invece nel sistema precedente. 

Il valore del bene dipende conseguentemente dalla sua capacità di generare benefici economici futuri e dal suo livello di rischio. 

In tal modo, in un mercato dove vi è separazione tra proprietà ed utilizzo, è possibile sia analizzare i redditi futuri, esaminando quindi il mercato delle locazioni, sia determinare un tasso di rendimento richiesto dal mercato, analizzando il mercato degli investimenti, cioè il valore di redditività a cui vengono scambiati beni con caratteristiche simili in termini di rischiosità. 

Valutazione immobiliare: quali fattori considerare

Nella parte iniziale dell’articolo abbiamo sottolineato come ad influenzare il valore di un immobile concorrano numerosi fattori. 

Quali sono questi fattori da considerare? 

• Il comune nel quale si trova l’immobile da vendere. Sembra banale dirlo, ma è evidente che una casa a Roma città ha una valore più elevato rispetto ad un’altra, con le medesime caratteristiche, situata in provincia; 
• La posizione: non conta solo la città nella quale è ubicato l’immobile, ma anche la posizione. Il valore della casa varia se è situata in pieno centro o in una zona strategica del luogo (ad esempio coperta da servizi pubblici), oppure in periferia. Inoltre, se parliamo di zone d’interesse storico, artistico e culturale, il valore aumenta ancora di più. Avere una casa con vista sul Colosseo fa la differenza;
• Superficie: banalmente, bisogna calcolare i metri quadri della casa, ai quali aggiungere i balconi, eventuali cantine e garage;
• Anno di costruzione: una casa di nuova costruzione ha un valore di mercato più elevato;
• Stato dell’immobile: se la casa è in buone condizioni, ha subito delle importanti ristrutturazioni, vedrà il suo valore aumentare. Viceversa, laddove fosse in pessime condizioni, vedrà il suo valore calare drasticamente. 
• Classe energetica dell’immobile, che influenza in modo diretto i consumi dello stesso;
• Tipologia di riscaldamenti (autonomo, centralizzato, a pompa di calore, a pavimento);
• Presenza di dotazioni particolari: ascensore, piscina, giardino, ecc..;
• Esposizione. 

Ti consigliamo di prendere nota di tutti questi fattori, in modo da avere più elementi di valutazione. 

Valutare una casa da vendere: strumenti utili

Dopo aver raccolto tutti questi dati, non è detto che tu abbia gli strumenti per effettuare una valutazione corretta o, in ogni caso, adeguata al contesto nel quale ti trovi a vendere. 

Prima di rivolgerti ad un’agenzia immobiliare, quindi, puoi farti un’idea alquanto precisa del valore della tua casa sfruttando alcuni strumenti utili. 

Il primo è il sito dell’Agenzia delle Entrate, che ti consente di verificare nel tuo comune, e nella tua zona, quali sono i valori di mercato al mq. Ottenuto questo valore, non devi fare altro che moltiplicarlo per i mq della tua casa. 

Puoi approfittare anche degli strumenti messi a disposizione da portali molto noti come Immobiliare.it e Casa.it, che ti consentendo, inserendo una serie di dati, di ottenere un valore stimato della tua casa. 

Di recente, proprio Immobiliare.it ha concluso l’acquisito del 51% di Realitycs, azienda di riferimento nel settore dei Big Data, delle Valutazioni Immobiliari Automatiche e dei servizi per gli operatori di settore. Il servizio di valutazione immobiliare appena menzionato, infatti, è proprio il frutto di questa nuova collaborazione.

Mettendo insieme le informazioni sull’immobile, il valore a mq segnalato dall’Agenzia delle Entrate e una stima, gratuita, da uno di questi portali, potrai avere una buona base di partenza per valutare correttamente la tua casa da vendere.