certificato di agibilità
27
Feb

Cos’è il certificato di agibilità e a cosa serve

In un precedente articolo del nostro blog abbiamo inserito, tra i documenti da richiedere quando si compra casa, il certificato di agibilità. 

Si tratta di un documento molto importante, che nel corso della sua storia si è evoluto, fino ad essere oggi sostituito dalla cosiddetta segnalazione certificata di agibilità, in seguito all’entrata in vigore del decreto legislativo 222/2016, che ha modificato l’ex articolo n.24 del Testo Unico dell’edilizia entrato in vigore nel 2003, cambiando appunto certificato di agibilità con segnalazione certificata.  

Ma cos’è il certificato di agibilità, a cosa serve, chi deve produrlo e come? Approfondiamo insieme l’argomento. 

Cos’è il certificato di agibilità

Divenuta obbligatoria nel 1934, l’agibilità all’epoca riguardava aspetti sanitaria e non edilizi. In pratica, questo documento andava a certificare la salubrità dell’edificio, in particolare delle mura. 

È solo negli anni 60, precisamente nel 1967 con la legge Ponte, che il certificato di agibilità assume anche un ruolo centrale nella dichiarazione di abitabilità di un edificio dal punto di vista strutturale ed edilizio. 

All’agibilità è poi dedicato il Titolo III del Testo unico edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), che stabilisce quanto segue: 

“La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.”

Quindi, come puoi leggere, oltre a certificare la salubrità dell’edificio, la segnalazione certificata di agibilità riguarda anche le condizioni di sicurezza, il risparmio energetico dell’immobile e degli impianti in esso installati, oltre a verificare la conformità dell’opera completata rispetto al progetto depositato. 

Come e quando si produce il certificato di agibilità

Il Testo Unico Edilizia indica quando e come deve essere prodotto il certificato di agibilità, o più precisamente, dal 2016 in poi, la segnalazione certificata di agibilità (spesso indicata con la sigla SCA, SCAG o SCAGI). 

Ad esempio, il comune di Roma, nella Guida alla compilazione della segnalazione certificata per l’agibilità, usa la sigla S.C.A.g.

Entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, deve consegnare allo sportello unico per l’edilizia del comune di riferimento la segnalazione certificata. 

Questa segnalazione è obbligatoria nei seguenti casi: 

  1. nuove costruzioni;
  2. ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
  3. interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico. 

Chi produce il certificato di agibilità o la SCA

Abbiamo detto che il titolare del permesso di costruire deve consegnare allo sportello unico del proprio comune la segnalazione certificata di agibilità. 

Ma chi è incaricato di effettuare i controlli sull’agibilità? 

Di solito se ne occupa un professionista abilitato – ingegnere, architetto o geometra – che dopo aver eseguito un collaudo sull’edificio ne certifica l’abitabilità, rilasciando la documentazione richiesta, composta dalla segnalazione e dai seguenti documenti:

  • richiesta di accatastamento dell’edificio, sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità, che lo sportello unico provvede a trasmettere al catasto;
  • dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato, nonché in ordine alla avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti;
  • dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici adibiti ad uso civile.

In passato era l’ufficio comunale ad analizzare la documentazione e riconoscere o meno l’agibilità dell’edificio, che potrebbe essere comunque revocata nel futuro, magari in seguito a danni strutturali provocati da un terremoto, un incendio o da lavori abusivi. 

Con l’introduzione della SCA, invece, la responsabilità del collaudo e della certificazione è affidata al professionista abilitato. E’ sufficiente presentare la segnalazione al comune, che di fatto è una autocertificazione. 

Entro 180 giorni l’ASL di competenza del comune in cui è ubicato l’immobile deve disporre le ispezioni per verificare i requisiti di agibilità dell’edificio.

Cosa fare se manca il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità è fondamentale non solo per il proprietario dell’immobile, ma anche per chi intende acquistarlo. 

Infatti, per gli edifici costruiti (o che hanno subito importanti ristrutturazioni) a partire dal 2003 il certificato di agibilità è obbligatorio per il venditore, quindi l’acquirente ha diritto a pretenderlo. Prima del 2003 questo diritto non è dovuto, ma ciò non vieta che il venditore che ne è in possesso lo fornisca ugualmente. 

Lo spiega in modo molto chiaro, e anche con un pizzico di ironia, il notaio D’Ambrosio in questo video. 

In caso di mancanza del certificato, laddove obbligatorio, l’acquirente potrebbe anche risolvere il contratto con giusta causa. 

Inoltre, molto spesso rientra tra i documenti da allegare alla richiesta di mutuo presso l’istituto di credito. 

Dobbiamo, comunque, specificare che l’assenza del certificato non presuppone la non agibilità dell’edificio, si tratta, eventualmente, di un vizio di forma ma non di sostanza. 

In questi casi, il venditore può incaricare un professionista abilitato per eseguire un collaudo e produrre la documentazione necessaria, accollandosi la spesa, che può variare a seconda degli onorari del tecnico e del Comune in cui è ubicato l’immobile.