Affitto o mutuo: come orientarsi nella scelta

Affitto o mutuo, questo è il dilemma!

È meglio acquistare casa o andare in affitto? Conviene pagare la rata del mutuo o il canone di locazione?

Sono domande esistenziali che ognuno di noi, prima o poi, si è posto o dovrà porsi quando sarà il momento di andare via dalla casa di famiglia.

Scegliere non è facile, le variabili da considerare sono tantissime, e non solo economiche, come si potrebbe facilmente dedurre.

In effetti, non sempre la scelta di andare in affitto corrisponde ad una mancata possibilità di accedere ad un mutuo per acquistare casa, così come non sempre chi compra casa lo fa perché ha un reddito importante.

In questo articolo abbiamo deciso di condensare in tre punti tutti i possibili ragionamenti che ci possano indirizzare, sensatamente, verso l’una o l’altra scelta.

Se preferisci, puoi guardare il video nel quale illustro questi tre punti. Altrimenti, continua a leggere l’articolo.

1. Acquisto casa: le condizioni di mercato sono favorevoli

Il primo punto è a favore dell’acquisto. Alcune riflessioni in questo senso si riferiscono all’attuale contingenza di mercato, determinata in particolare dall’allineamento di diversi fattori:

• la depressione (quindi il calo) dei prezzi;
• i canoni di affitto in salute, spesso molto alti;
• i tassi di mutuo al minimo storico;
• la remunerazione degli investimenti mobiliari, anch’essa al minimo.

Un recente studio condotto da Tecnocasa, con l’ausilio della sua Banca dati, mostra come, in diverse città e in differenti zone, la rata di mutuo da pagare mensilmente risulti addirittura inferiore al canone d’affitto.

Chiaramente, nel caso dell’acquisto, è stato considerato un capitale iniziale, un acconto del 20% versato in contanti, poiché questa percentuale rappresenta la soglia minima per ottenere un mutuo senza ulteriori garanzie.

Comprando casa sei libero di effettuare ogni tipo di lavoro

Se acquisti casa, inoltre, sai che questa sarà una tua proprietà, sulla quale potrai decidere in maniera del tutto arbitraria.

Potrai effettuare qualsiasi tipo di intervento di ristrutturazione – ad esempio, installare un impianto di riscaldamento a pavimento – senza dover chiedere nulla al proprietario di casa.

La spesa che andrai a sostenere per questi interventi, se fatti in modo corretto, impatterà in modo positivo sul valore del tuo immobile.

Comprare casa, è ancora un investimento intelligente?

Sul piano dell’investimento puro, invece, comprare casa rappresenta una scelta intelligente?

Lo è stata, indubbiamente, nell’era dell’iper-inflazione.

Negli anni in cui l’inflazione in Italia è stata almeno superiore al 10%,  gli immobili hanno fatto registrare l’unico rendimento reale medio positivo, pari al 4,73% al netto dell’inflazione.

Oggi però lo scenario è completamente diverso.

In Italia, a partire dal 1992, ossia da quando l’inflazione annuale è scesa stabilmente sotto al livello del 5%, i prezzi degli immobili, al netto dell’inflazione, sono cresciuti in media dello 0,4%.  

Risultati deludenti, quindi, se giudicati in maniera sinottica e comparativa rispetto al rendimento annuale medio nominale di BoT, titoli di Stato a lungo termine ed azioni.

Inoltre la convinzione che il prezzo delle case sia sempre in crescita non è valida ed applicabile per tutti i cicli immobiliari: gli ultimi dieci anni di mercato sono lì a testimoniarlo.

Comprare casa non è solo una questione di investimento

Tuttavia, in Italia la casa ha rivestito funzioni anche diverse dall’investimento.

Anzitutto, è una patrimonializzazione indispensabile per una banca.

Se lavori e hai una casa, tendenzialmente puoi chiedere un prestito in banca.

Inoltre, è una forma di risparmio forzoso, nel senso che se devi risarcire un mutuo, tipicamente, tendi a risparmiare più di una persona in affitto.

Infine la casa in Italia è anche una ricchezza emotiva.

2. Affitto casa: maggiori vantaggi in termini finanziari e di flessibilità

Il secondo punto è a favore dell’affitto. A rendere utile e intelligente la scelta dell’affitto è, in primo luogo, la possibilità di godere di una maggiore flessibilità rispetto agli eventi della vita.

Ad esempio, l’arrivo di uno o più figli, che rende necessario avere una casa più spaziosa, oppure un trasferimento lavorativo.

Essere in possesso di una casa di proprietà con un mutuo ancora attivo rende molto più complesso compiere delle scelte di vita orientate al cambiamento.

Certo, potresti vendere casa e estinguere il mutuo, oppure decidere di affittarla e coprire una buona parte della rata mensile, ma non devi dimenticare che avrai bisogno di un’altra casa nella quale andare a vivere, quindi di ulteriore denaro da spendere ogni mese.

Dal punto di vista finanziario l’affitto conviene

Più volte sono state fatte simulazioni a lungo termine su due persone, una che compra casa e una che affitta, e vent’anni dopo chi ha affittato ha i soldi per comprare la casa in cui vive con una stanza in più.

Inoltre, c’è un’ampia letteratura a supporto di questa tesi, capitanata da Robert Kiyosaki negli Stati Uniti e ben rappresentata da Alfio Bardolla in Italia.

Tali autori, in estrema sintesi, sostengono che acquistando una casa si immobilizza il proprio capitale e si sacrifica la propria capacità di debito (cioè la capacità di contrarre un finanziamento bancario).

Secondo questa tesi, invece, i tuoi soldi e la tua capacità di debito devono produrre altri soldi, per esempio attraverso un’operazione di trading immobiliare che consiste nell’acquistare una casa, ristrutturarla ed infine rivenderla per conseguire un certo margine.

Al contrario, se acquisti una casa – magari su carta – per andarci a vivere, ingessi di fatto la tua capacità di debito per venti o trent’anni; ragionando in quest’ottica, dunque, commetteresti un’enorme ingenuità finanziaria.

3. Affitto o mutuo: la soluzione è la sintesi

Il terzo punto è la sintesi, lontana dal voler essere definitiva e risolutiva.

La decisione finale sulla casa, infatti, è del tutto personale, anche perché sulla scelta pesano fattori affettivi e di status socio-economico di difficile misurazione.

Se dovessimo restare alla logica di una certa educazione finanziaria, l’affitto consentirebbe anche di investire i risparmi in beni con un profilo rischio/rendimento differenti da quelli degli immobili, magari migliori.

Tuttavia, è anche vero che non tutti hanno un’anima imprenditoriale o velleità ultra-speculative. In molti casi, quindi, può rappresentare un ottimo sistema di risparmio forzoso.

Conclusioni

In definitiva: meglio acquistare casa o andare in affitto? Questa domanda è destinata a rimanere ancora senza risposta?

Nella nostra cultura e nel nostro costume, ci sono innumerevoli domande senza risposta: domande epiche, infinite.

Non sempre, però, il cuore della questione risiede nella risposta.
Speriamo, con questo articolo, di averti fornito diversi spunti per aumentare la tua consapevolezza in merito alla scelta tra l’acquisto e l’affitto.