Affitto con riscatto: pro e contro

Introdotto nel nostro ordinamento dal cosiddetto “Decreto Sblocca Italia”, ovvero il D.L.133/2014 convertito in Legge 164/2014 (Capo V, articolo 23), la formula di affitto con riscatto (o “rent to buy”) non è mai decollata del tutto nel nostro Paese, eppure registra un certo interesse nei cittadini. 

Noi di Nuklia non pratichiamo, tendenzialmente, questa modalità di operazione immobiliare, in quanto il nostro core business consiste nella vendita, ma la valutiamo a patto che sussistano tre condizioni: 

1. Esista una intenzione reale della controparte di acquistare l’immobile entro un termine congruo;
2. Versamento di una caparra iniziale a garanzia del successivo acquisto. 
3. Presenza di un evento reale e imminente, capace di consentire, all’acquirente, di procedere alla transizione in un secondo momento. 

Detto questo, negli ultimi mesi abbiamo ricevuto diverse richieste in tal senso per i nostri immobili attualmente in vendita – ad esempio i Trilocali nel complesso Diana o gli appartamenti nel Complesso Beatrice – ma avvertiamo una scarsa o comunque parziale reale comprensione di cosa sia l’affitto con riscatto. 

Sì, perché spesso le persone effettuano una associazione errata, pensando che l’affitto con riscatto consista in un normale contratto di locazione, il cui canone equivale ad una rata per l’acquisto dell’immobile interessato. 

Non è così, per niente, e nel nostro piccolo vogliamo fare un po’ di chiarezza su questo tema, elencando anche i pro e i contro del rent to buy. 

Cos’è l’affitto con riscatto o rent to buy

Come accennato all’inizio dell’articolo, l’affitto con riscatto è stato introdotto da appena cinque anni nell’ordinamento giuridico italiano, e non è ancora decollato nel nostro Paese, notoriamente predisposto all’acquisto di una casa rispetto all’affitto. 

LEGGI IL NOSTRO ARTICOLO “AFFITTO O MUTUO: COME ORIENTARSI NELLA SCELTA?”

Ma cos’è l’affitto con riscatto? 

Si tratta di un’operazione immobiliare che prevede la stipula di un contratto, al cui interno si stabilisce una quota da pagare a titolo di affitto e una da destinare, invece, all’acquisto della casa. 

Dopo un certo periodo di tempo che va indicato nel contratto (massimo 10 anni), il conduttore può decidere se acquistare l’immobile, detraendo dal prezzo la parte dei canoni già pagati destinata proprio a questo obiettivo. 

Questa definizione mette subito in chiaro un concetto fondamentale, sul quale spesso si fa confusione. 

Infatti, l’affitto con riscatto non prevede che il tradizionale canone mensile equivalga ad una sorta di rata di un mutuo, da versare direttamente al proprietario. 

In poche parole, l’affitto con riscatto non è l’acquisto di una casa a rate senza passare da un istituto finanziario o, in ogni caso, dalla trafila burocratica prevista per le compravendite immobiliari.

Facciamo un esempio, per rendere il tutto più immediato.

Ammettiamo che l’immobile interessato dalla transazione abbia un valore di € 200.000,00. 

Viene impostato un canone mensile di € 1.200,00, € 500,00 per l’utilizzo e € 700,00 per l’eventuale acquisto. 

Dopo 10 anni, il conduttore avrà versato € 700,00 al mese, per 12 mesi, per un totale di € 84.000,00. Qualora decidesse di acquistare la casa, dovrà versare € 200.000,00 meno gli € 84.000,00 già pagati, per un totale di € 116.000,00. 

Come funziona l’affitto con riscatto

Stabilito questo punto essenziale, ovvero la reale natura dell’affitto con riscatto – che, ripetiamo, non consiste nel comprare una casa pagando l’affitto – vediamo un attimo come funziona questa operazione immobiliare alquanto complessa. 

L’affitto con riscatto prevede: 

• La presenza di due componenti economiche, quella destinata al pagamento dell’utilizzo (la cosiddetta remunerazione del godimento) e quella relativa al prezzo di acquisto;
• La concessione immediata dell’utilizzo dell’immobile al conduttore da parte del proprietario;
• Il diritto (ma non l’obbligo, attenzione), per il conduttore, di acquistare l’immobile entro il termine stabilito nel contratto;
• la possibilità di detrarre dal prezzo di vendita la parte di canone versata nel corso dei mesi trascorsi e destinata proprio a quello scopo.

Volendo fare una sintesi di quanto sopra riportato, potremmo dire che l’affitto con riscatto prevede il pagamento di una quota mensile composta da due parti, una che consente di vivere nella casa come se fosse un classico affitto, e un’altra che si configura quasi come un anticipo su un eventuale acquisto nel futuro prossimo. 

Vediamo, ora, cosa succede in una seconda fase, quella dell’eventuale compravendita. 

Affitto con riscatto: comprare o non comprare? 

Abbiamo visto che l’affitto con riscatto prevede la stipula di un contratto al cui interno viene indicata una data entro la quale il conduttore può procedere all’acquisto dell’immobile da parte del proprietario. 

Le ipotesi, come puoi immaginare, sono due:

1. Il conduttore decide di comprare la casa in oggetto, e lo comunica al proprietario;
2. Il conduttore decide di non procedere all’acquisto della casa. 

Nel primo caso, il procedimento è abbastanza lineare. 

Il conduttore comunica, entro la data stabilita, l’intenzione di acquistare l’immobile al prezzo previsto dal contratto, consentendo al proprietario di adire tutte le pratiche legali e burocratiche che una compravendita immobiliare richiede. 

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Il proprietario è tenuto a detrarre dal prezzo di vendita la somma versata dal conduttore nel corso dei mesi e destinati all’acquisto della casa.

Se, invece, il conduttore dovesse decidere di non procedere all’acquisto, il contratto stipulato cessa di avere valore (quindi anche per il semplice affitto). 

Il proprietario ha diritto a trattenere la somma versata dal conduttore per il godimento dell’utilizzo (l’affitto, in sostanza), ma dovrà restituire la quota destinata invece all’acquisto dell’immobile. 

Affitto con riscatto: obblighi del concedente e del conduttore

Come per ogni transazione immobiliare, e in generale per ogni contratto che si rispetti, anche l’affitto con riscatto prevede degli obblighi per il concedente e altri per il conduttore. 

Si tratta, tutto sommato, dei classici obblighi previsti in caso di locazione. 

Il conduttore prende in consegna l’immobile in determinate condizioni, e si impegna a restituirlo, eventualmente, nelle medesime condizioni. 

È prevista una garanzia che il conduttore deve dare, da stabilire tra le parti.

Spesso si opta per quella classica dei contratti di locazione, ovvero il pagamento in anticipo di tre mensilità (per la parte legata all’utilizzo), ma in alcuni casi capita che il concedente, in vista di una vendita futura, richieda una caparra. 

La manutenzione ordinaria, così come le eventuali spese condominiali, sono a carico del conduttore, mentre quella straordinaria è un obbligo del concedente. 

Ovviamente, il conduttore ha l’obbligo di versare il canone previsto dal contratto.

Ricordiamo, come spiegato prima, che non rientra tra gli obblighi l’acquisto dell’immobile alla scadenza della data prevista dal contratto. 

Esso è, infatti, a discrezione esclusiva del conduttore. 

Fatta questa doverosa premessa, necessaria per capire in cosa consiste e come funziona l’affitto con riscatto, vediamo ora i pro e i contro di questa soluzione. 

Vantaggi dell’affitto con riscatto

L’affitto con riscatto comporta, senza dubbio, alcuni vantaggi, in particolare quando sopraggiungono queste condizioni: 

1. La persona interessata non vuole o non può, al momento, impegnarsi nell’acquisto di un immobile, ma vuole garantirsi l’opzione di procedere in tal senso in un lasso di tempo ridotto;
2. La persona interessata non ha la possibilità, al momento, di richiedere un mutuo o versare una caparra in contanti, ma pensa di poterlo fare nel futuro prossimo;
3. La persona interessata non è sicura che l’immobile in questione, adatto alle sue esigenze nell’immediato, possa esserlo anche in futuro (ad esempio con l’allargamento della famiglia), e vuole aspettare prima di procedere all’acquisto;
4. La persona interessata sa, con ragionevole certezza, di veder migliorare la propria condizione economica e reddituale nei mesi e negli anni a venire, grazie ad un avanzamento di carriera, la vendita di una proprietà, la ricezione di un’eredità, il godimento della liquidazione, ecc. Questa mutata condizione gli consentirà di procedere all’acquisto dell’immobile;
5. La persona interessata potrebbe essere trasferito, per esigenze lavorative, in un’altra città, e preferisce attendere prima di acquistare l’immobile nel quale decide di andare a vivere nel frattempo. Se non dovesse cambiare città, potrebbe procedere poi all’acquisto.

Questo per quanto riguarda il conduttore. 

Per il proprietario, invece, ecco quali sono i principali vantaggi: 

1. Mantiene la proprietà dell’alloggio fino a quando non viene pagato per intero; 
2. In caso di difficoltà nel vendere la casa, può optare per l’affitto con riscatto per ricevere un beneficio economico, da investire eventualmente in altre operazioni o per far fronte a esigenze personali;
3. Può evitare che l’immobile, inabitato, perda valore a causa dell’usura, affidando la manutenzione ordinaria dello stesso al conduttore.

Vediamo, ora, i principali svantaggi. 

Svantaggi dell’affitto con riscatto 

L’affitto con riscatto porta con sé diversi contro, che andiamo ad elencare di seguito: 

1. Il conduttore si trova a pagare un quota mensile, composta da canone di utilizzo e acconto su futuro acquisto, alquanto consistente, spesso anche più elevata rispetto alla rata del mutuo che avrebbe dovuto sostenere per comprare lo stesso immobile;
2. Il conduttore paga una quota per l’acquisto senza godere dei vantaggi e dei diritti in capo ad un proprietario. Ad esempio, non potrà effettuare modifiche strutturali alla casa, perché in caso di mancato acquisto sarà costretto a ripristinare la situazione di partenza;
3. In caso di mancato acquisto, i soldi spesi per l’utilizzo dell’immobile non vengono restituiti al conduttore;
4. In caso di mancato acquisto, il contratto cessa di avere validità, questo vuol dire che, laddove il proprietario intenda ancora vendere l’immobile e non darlo in affitto, il conduttore dovrà necessariamente trasferirsi, lasciando la casa nella quale ha vissuto per un certo periodo di tempo e ricominciando tutto dall’inizio;
5. In caso di mancato acquisto, il proprietario è tenuto a restituire i soldi destinati alla compravendita dell’immobile, trovandosi quindi con un mero rapporto di locazione al quale, magari, non era interessato in un primo momento;
6. Il proprietario non può obbligare il conduttore ad acquistare l’immobile, vivendo per anni nel dubbio che questo accada davvero;
7.  il carico fiscale, per imposte dirette e per imposte locali (IMU, maggior quota TASI) rimane obbligo del concedente;
8. il concedente non potrà fruire delle agevolazioni prima casa, nel caso di acquisto di nuova abitazione, perché risulterà proprietario ancora dell’immobile interessato dall’affitto con riscatto;
9. il concedente dovrà continuare a sostenere le spese straordinarie.

A questi svantaggi aggiungiamo anche la complessità dell’elaborazione del contratto da un punto di vista proprio burocratico e legale, e la componente fiscale, che varia in base a numerosi elementi e rende difficile delineare un quadro chiaro in fase iniziale.

Conclusioni

Come vedi, l’affitto con riscatto è una modalità che comporta vantaggi e svantaggi, complessità organizzative e di gestione e tanta incertezza in entrambi i soggetti interessati. 

Ciò nonostante, laddove dovessero coesistere diverse condizioni favorevoli, può rappresentare una soluzione per chi ha difficoltà ad acquistare con le modalità tradizionali e per i proprietari che non riescono a vendere in tempi ragionevoli. 

Per approfondire, ti consigliamo di leggere questa guida redatta dal Consiglio Nazionale del Notariato, che trovi qui.